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NEWSLETTER N°52 PIANO DELLE ALIENAZIONI E VALORIZZAZIONI PATRIMONIALI. Come trasformarlo in strumento di programmazione patrimoniale

NEWSLETTER N°52 PIANO DELLE ALIENAZIONI E VALORIZZAZIONI PATRIMONIALI. Come trasformarlo in strumento di programmazione patrimoniale

In assoluta continuità con quanto legiferato negli anni precedenti, nell’estate 2008, il legislatore è intervenuto prendendo definitivamente atto della necessità di semplificare le procedure di gestione e alienazione del patrimonio pubblico.

Su tale presupposto si muove la legge in data 06.08.2008, n. 133 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 195 del 21.08.2008 - Suppl. Ordinario n. 196) che ha convertito, con modificazioni, il d.l. 25.06.2008, n. 112, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria.

Tra le tante novità introdotte dalla legge 133/2008 quella che ha di più caratterizzato l’azione di tutti i Servizi Patrimonio degli enti locali è senza alcun dubbio l’articolo 58 recante, come noto, le disposizioni in materia di “Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali”.

L’articolo 58 dispone che ciascun ente (…regioni, province, comuni e altri enti locali[1]), per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare, debba preventivamente provvedere a redigere un “piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari”, ovvero un elenco nel quale inserire i “singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione”. Il piano, così redatto ed approvato con delibera dell’organo di governo dell’ente, deve essere allegato al bilancio di previsione.

Naturalmente, il Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari riporta non soltanto l’inserimento di nuovi cespiti, classificati come disponibili, in quanto non più funzionali alle attività istituzionali e strategici per l’amministrazione provinciale, ma anche lo stato di attuazione dei piani di vendita e valorizzazione già presentati negli anni precedenti e non ancora completati.

Purtroppo questo importantissimo strumento programmatorio è stato percepito, nella quasi totalità degli Enti coinvolti, come un “mero elenco” ove indicare i beni suscettibili di dismissioni con l’indicazione, al fianco dei medesimi, del presunto valore di vendita.

In pratica, in moltissime situazioni, l’innovazione legislativa non si è trasformata in una vera opportunità di programmazione patrimoniale, ma più semplicemente il tutto si è ridimensionato in un allegato che poco differisce dai dati precedenti già presenti nei vecchi bilanci è più genericamente definiti come “proventi da alienazioni”.

Per converso, la volontà del legislatore era senza alcun dubbio quella di conferire a tutti gli Enti interessati la grossa opportunità di intervenire sulle alienazioni e valorizzazioni dell’Ente con un vero e proprio strumento di programmazione e pianificazione strategica.

La crisi congiunturale che ha caratterizzato il nostro paese negli anni successivi all’emanazione del D.L. 112/2008, unitamente alla difficoltà di realizzare stime e valutazioni di assoluto livello, ha comportato l’ingolfamento dei piani delle alienazioni con un ripetuto e continuo trascinamento dei beni invenduti con successivo ed inevitabile disallineamento dei valori registrati dal reale prezzo di mercato.

In altre parole, in presenza di un mercato in assoluta contrazione i nostri piani delle alienazioni hanno continuato a registrare potenzialità di incasso non più allineate con la reale situazione del paese.

A tale situazione occorre aggiungere una non rara impreparazione degli Enti Locali nel predisporre accurate Due Diligence Immobiliari imperniate sull’assoluta necessità di verificare [con largo anticipo sull’alienazione del bene] il dimensionamento catastale, urbanistico, vincolistico ed amministrativo dei cespiti inseriti nel piano delle alienazioni.

In questo senso, emerge il vero e pesantissimo limite di quasi tutti gli attuali piani delle alienazioni.

Moltissimi degli elaborati in oggi approvati non sono in grado di evidenziare le criticità operative che possono intervenire sull’alienazione dei beni inseriti.

Le Giunte, I Sindaci e i nostri Presidenti hanno il diritto di poter prevedere oltre all’importo dell’operazione anche e soprattutto il momento temporale di effettivo incasso.

Nei prossimi anni, gli enti territoriali saranno chiamati ad abbandonare il bilancio di competenza per abbracciare, progressivamente, funzioni ed operazioni fortemente connesse al flusso di cassa.

In tale contesto, i piani delle alienazioni come sopra evidenziati non risultano né funzionali né utili al progresso dell’Amministrazione interessata.

Il piano delle alienazioni deve quindi superare il meccanismo di semplice elenco dispositivo ed abbracciare il più largo contesto di strumento di programmazione patrimoniale.

La Due diligence deve divenire un tassello importante della nostra operatività patrimoniale. Non possiamo aspettare il momento del contratto per procedere ad operazioni catastali, ottenimento di nulla osta, ecc…

L’assenza di tali certezze inficia l’appetibilità dei beni e ne comporta la modesta appetibilità di mercato.

Trascinarsi per interi anni immobili inalienati, caratterizzati da molteplici gare dichiarate deserte non risulta né razionale né indicativo della reale potenzialità di incasso del nostro piano delle alienazioni.

A distanza di qualche anno dalla prima applicazione dell’articolo 58 occorre soffermarsi sull’effettiva credibilità del nostro piano delle alienazioni.

Occorre, in altre parole, intervenire sul medesimo piano con un ampissima revisione capace di sindacare la validità di ogni singolo processo e capace, soprattutto, di sindacare ogni singolo valore storicamente inserito.

Le stime realizzate nel corso del 2009, 2010 e 2011, in oggi, ha genericamente registrato deprezzamenti del 15% -25%. La crisi congiunturale dell’ultimo quinquennio ha completamente scardinato tutte le riflessioni estimative redatte nel periodo 2009/2012.

Occorre riflettere immediatamente sulla validità delle cifre inserite in tutti i nostri piani delle alienazioni.

Occorre trovare il coraggio di segnalate tutti i cespiti che per destinazione, dimensione e/o condizioni intrinseche, negli ultimi anni, sono stati trascinati a margine del mercato immobiliare.

Occorre intervenire ridisegnando tutti i piani delle alienazioni precedentemente approvati individuando nuove valutazioni e nuove strategie di intervento.

La nostra società, da moltissimi anni, si distingue per riuscire a proporre a qualsiasi Ente accurati processi di programmazione patrimoniale capaci di saper valorizzare ogni singolo cespite.

Le nostre valutazioni, comprensive anche dei necessari rating immobiliari [studio dell’appetibilità di mercato del singolo bene con conseguente analisi della percentuale di default dell’operazione immobiliare], dal 1987, aiutano gli Enti pubblici ad ottenre il miglior risultato in ogni filiera immobiliare.

Le diverse pagine del nostro sito contengono proposte economiche afferenti qualsiasi criticità operativa. Inoltre i nostri uffici rimangono a disposizione per concertare qualsiasi specifica consulenza.

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[1] “ ... si intendono per enti locali i comuni, le province, le città metropolitane, le comunità montane, le comunità isolane e le unioni di comuni ...” (art. 2.1 d.lgs. 267 / 2000)