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NEWSLETTER N°33 LA VALUTAZIONE DI COMPLESSI IMMOBILIARI CONTENITORI DI ATTIVITÀ FORNITRICI DI SERVIZI PARTICOLARI
[22-04-2012]
NEWSLETTER N°33 LA VALUTAZIONE DI COMPLESSI IMMOBILIARI CONTENITORI DI ATTIVITÀ FORNITRICI DI SERVIZI PARTICOLARI
alberghi, teatri, cinema, stazioni per la distribuzione di carburanti, centri commerciali, ecc..
Di regola la formulazione di un giudizio di stima richiede, nelle fasi preliminari l’ individuazione del "tipo” di valore da stimare, e successivamente, la scelta e l'elaborazione del procedimento per giungere alla determinazione di tale valore.
Come ampiamente spiegato in altri interventi, ogni immobile può evidenziare, in funzione della propria specifica finalità, valori e redditività diverse.
I procedimenti di stima universalmente adottati possono, per ogni singolo cespite, evidenziare una pluralità di valori e prezzi che, pur essendo attribuibili ad un unico immobile, possono, in ragione delle singole finalità, esprimere importi anche profondamente diversi tra loro.
A titolo esemplificativo i valori maggiormente utili al processo estimativo risultano essere: il valore di mercato, il valore per costo di produzione o di ricostruzione, il valore complementare, il valore di trasformazione, il valore di surrogazione, il valore per capitalizzazione dei redditi, il valore di realizzo, il valore ai fini espropriativi, il valore assicurativo, il valore di utilizzo, ecc…
Il procedimento di stima, finalizzato alla ricerca dei valori sopra riportati può variare in funzione del dato ricercato, ma soprattutto in funzione della tipologia del bene in analisi.
Accanto ai beni maggiormente compravenduti (appartamenti, ville, uffici, box, magazzini), all’interno del mercato, si sviluppa un coacervo di beni che in ragione delle loro peculiarità intrinseche ed estrinseche richiedono metodologie di valutazione e stima profondamente diverse dal cosiddetto procedimento sintetico comparativo (market comparison approach).
In questi specifici casi, il VALORE DI MERCATO non può essere determinato mediante il confronto diretto con beni similari. Molto spesso le peculiarità dell’immobile (ubicazione, dimensione, destinazione d’uso) non consentono di rapportare il bene in analisi ad altri cespiti difficilmente individuabili sul mercato.
Le stime di cui trattasi, per quanto accennato devono quindi risolversi mediante l'applicazione del procedimento analitico, ricorrendo alla seguente eguaglianza:
valore di mercato = valore connesso alla capitalizzazione dei redditi
La scelta della capitalizzazione dei redditi, quale procedimento analitico per giungere all’individuazione del valore di mercato, fonde da sua motivazione sul concetto che qualsiasi bene viene compravenduto in ragione della potenzialità reddituale che esprime.
Tale concetto trova fondamento anche nell’utilizzo in proprio del bene. In questo caso il cespite viene acquistato al fine di non sottoscrivere locazioni passive. Il reddito percepibile corrisponde quindi al risparmio del canone di locazione [non spendo e quindi mi ritrovo una disponibilità aggiuntiva di denaro]
Il processo per capitalizzazione del reddito risulta essere l’unico processo perseguibile in quanto i beni da valutare risultano interi e non scorporati. Il cespite, benché scorporabile in eventuali sottodimensionamenti, necessità di una valutazione complessiva e quindi non può essere equo utilizzare la metodologia afferente il “valore complementare”.
Il valore di trasformazione rimane parimenti inapplicabile in quanto i beni in oggetto, nella maggior parte dei casi, non devono essere oggetto di nessuna trasformazione.
Va inoltre osservato come, nell'ambito di stime di immobili (terreni o fabbricati) suscettibili di trasformazione, stime da effettuarsi in base al valore di trasformazione, occorre preliminarmente procedere alla valutazione di questi complessi per risalire al valore degli immobili oggetto di cambiamento.
Il criterio sopra considerato si risolve nello sconto alla data della stima della differenza tra il valore di mercato del prodotto finito e l'ammontare complessivo dei costi di trasformazione.
Nel rimandare ad opportuni approfondimenti tematici, la formula risolutrice di questo criterio è la seguente:
Vt (Vp — Kt)/qn
Kt è l'ammontare dei costi di trasformazione;
qn é il fattore di sconto alla data di stima per il periodo (n) di normale trasformazione.
La valutazione al valore di costruzione o produzione (costo di), nei casi in esame, non può essere ritenuta corretta in quanto nelle costruzioni in oggetto i costi di costruzione non sono direttamente proporzionati alla redditività ritraibile dalla medesima attività.
In questo contesto è sufficiente rimandare all’ingente costo che caratterizza la realizzazione dei teatri e alla difficoltà che caratterizza la gestione dei medesimi. Percorsi analoghi caratterizzano anche la costruzione delle sale cinematografiche prive di visione multisala.
In altre parole si può affermare che, di regola, l'utilizzatore dell’immobile è disposto a corrispondere un canone direttamente correlato al livello dei redditi dell'attività svolta dal locatario medesimo e non all'ammontare dei costi sostenuti per la sua produzione.
La stima per capitalizzazione dei redditi è senz’altro una delle metodologie di valutazione più conosciute e più usate.
La formula universalmente conosciuta per la stima per capitalizzazione dei redditi risulta essere la seguente: V = a /r le formule alternative ricavabili sono: a = V * r e r = a / V.
La formula r = a /V risulta particolarmente importante nell’ambito di qualsiasi percorso di asset management. Tale formula consente, conosciuto un determinato reddito annuo da locazione e presupposto un determinato valore di mercato per l’immobile, di conoscere la redditività attuale del medesimo cespite.
Tale formula trova quindi larghissima applicazione nei percorsi di programmazione patrimoniale finalizzati alla valorizzazione e al miglior impiego dei cespiti in osservazione.
La formula a = V * r consente di determinare il canone annuo da richiedersi per un immobile supposto e conosciuto il suo valore e atteso di ricavarne una determinata redditività (espressa in percentuale). In altre parole, il proprietario di un immobile, desiderando una determinata redditività minima, attraverso l’applicazione della formula sopra richiamata può determinare il canone annuale da richiedere al futuro conduttore dell’immobile.
Le formule sopra indicate, semplici nella comprensione, possiedono forti limiti applicativi. La veridicità del risultato è direttamente collegata alla veridicità e alla fondatezza degli elementi utilizzati.
Come abbiamo visto, nella formula iniziale, per determinare il valore dell’immobile occorre porre in relazione tra loro l’annualità attualmente percepita ed il saggio di capitalizzazione presunto. Occorre quindi che l’annualità e il saggio siano, a loro volta, fortemente credibili.
L’annualità percepita, per essere credibile, occorre che sia stata contrattata in epoca recente. L’adeguamento ISTAT generalmente previsto nei contratti di locazione ex legge 392/78 (uso diverso) ed ex legge 431/98 (uso abitativo) non garantisce il corretto adeguamento del canone negli anni.
Per quanto detto si potrà quindi procedere alla capitalizzazione di una determinata locazione solo ed esclusivamente in presenza di un canone di locazione determinato nell’ambito dell’ultimo biennio. In eguale modo sarà del tutto fuorviante procedere alla capitalizzazione di canoni agevolati, ridotti, ricognitori, ecc…
In ultimo, anche se molto raro, il canone annuale pattuito diversi anni prima potrebbe risultare comunque attendibile in ragione di una forte stagnazione del mercato immobiliare. In questi casi risulta doveroso precisare la peculiarità del mercato di riferimento.
Più complesso il percorso di determinazione del saggio di capitalizzazione.
Innanzitutto, appare doveroso evidenziare come molteplici prezziari immobiliari si siano progressivamente sviluppati offrendo, a quanti interessati, l’andamento reddituale del mercato immobiliare con valutazioni quadrimestrali o semestrali [nel caso in esame ci affideremo al saggio medio individuato dalla nota rivista Osservatorio sul mercato immobiliare edito da NOMISMA].
Si tratta di saggi di capitalizzazione medi rilevati sul mercato e, generalmente, si tratta di valori sufficientemente attendibili. L’unico limite di tali espressioni risiede nella generalità del valore, desunto sulla base delle molteplici transizioni verificatesi sul mercato di riferimento all’interno del periodo considerato.
Per quanto possibile, il compito dell’estimatore è quello di capire se il saggio medio offerto dal borsino immobiliare si possa attribuire anche al bene stimando. In altre parole, occorre capire se il nostro bene si identifica nella media dei beni contrattati o se, viceversa, si distingue in meglio o in peggio rispetto alla media considerata.
Molto spesso, le caratteristiche intrinseche od estrinseche che incidono direttamente sul bene possono, in meglio o in peggio, modificare il valore dell’immobile (rispetto all’ordinarietà), richiedendo quindi l’applicazione di un saggio differente da quello proposto come media del mercato.
In questo caso, partendo dalla valutazione media offerta dal borsino, occorre determinare tutte le influenze ascendenti o discendenti che incidono sul bene stimato.
Per influenze ascendenti si considerano quelle caratteristiche capaci di elevare il saggio di capitalizzazione e, di conseguenza, incidenti in modo negativo (diminuzione) sul valore dell’immobile.
In allegato la brochure inerente i SEMINARI in house disponibili per il 2012
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