NEWSLETTER N°25 LA LOCAZIONE

[24-10-2011]

NEWSLETTER N°25   LA LOCAZIONE

Le condizioni generali

Secondo quanto stabilito dal Codice civile la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un determinato periodo, in cambio di un determinato corrispettivo (c.c. art. 1571).

Tutti i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni, devono essere fatti per iscritto, con atto pubblico o con scrittura privata, pena la nullità (art. 1350 C.C.).

I contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni devono essere resi pubblici attraverso la trascrizione (art. 2643 C.C.).

Vedremo in altre newsletter come le norme soprarichiamate vengano completate da precise normative speciali (leggi 392/78 e 431/98)

L’atto pubblico o la scrittura privata in data certa, sono la “conditio sine qua non” affinché le locazioni, concluse dall'usufruttuario, perdurino per un periodo stabilito, fino al tempo della cessazione dell'usufrutto, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto stesso.

Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto.

Il contratto di locazione per una estensione di tempo superiore a nove anni è un atto eccedente l'ordinaria amministrazione. Sono altresì atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per un arco di tempo superiore ad un anno (c.c. art. 1572).

L’articolo 1575 del Codice Civile interviene indicando i principali obblighi del locatore. Quest’ultimi sono essenzialmente tre

v  egli deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; è qui implicito anche l’obbligo di custodire la cosa locata fino alla consegna;

v  il locatore deve altresì mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore (art. 1582 C.C.). Inoltre, durante la locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Si tenga presente che, quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (art. 1577 C.C.).

v  il locatore deve garantire il pacifico godimento durante la locazione, inoltre è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che riducono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che esigono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (art. 1585 C.C.).

Se, durante locazione, la cosa richiede riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando implicano la privazione del godimento di parte della cosa locata (art. 1583 C.C.).

Se l'esecuzione delle riparazioni perdura per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (art. 1584C.C.).

Il conduttore è tenuto a dare pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni qualora i terzi, che apportano le molestie, reclamino di avere diritti sulla cosa locata.

Nel caso in cui i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore, qualora sia chiamato nel processo, è tenuto ad assumere la lite.

Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi (art. 1586 C.C.)

Il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a meno che si tratti di vizi di cui è a conoscenza o facilmente riconoscibili, se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono vistosamente l'idoneità all'uso stabilito.

Il locatore deve rimborsare al conduttore i danni causati da vizi della cosa, se non prova di non essere stato a conoscenza, senza colpa, dei vizi stessi al momento della consegna (art. 1578 C.C.).

Se il locatore ha taciuti i vizi, in mala fede al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa, il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto (art. 1579 C.C.)

Se i vizi della cosa o di parte rilevante di essa mettono in serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinuncia (art. 1580 C.C.).

Quanto detto si applica anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

Gli Obblighi principali del conduttore vengono disciplinati dal successivo articolo1587 codice civile e sono essenzialmente due:

v  deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia per l’utilizzo determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.

Qualora si trattasse di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno causato dall'incendio, proporzionatamente al valore della parte occupata; inoltre, se nella casa abita anche il locatore, una quota corrispondente alla parte da lui occupata si detrae dalla somma dovuta.

Queste ultime disposizioni non si applicano se si prova che l'incendio ha avuto inizio dall'abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l'incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

Il conduttore è altresì responsabile della perdita e del deterioramento provocati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

v  dare il corrispettivo nei termini convenuti

Il conduttore deve rendere la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in rispondenza della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo che ne risulta dall'uso della cosa, in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (c.c. art. 1590).

Da quanto sopra si evidenzia la necessità di procedere ad ogni singola locazione previa compilazione di apposito verbale di consegna, redatto in contraddittorio mirato ad evidenziare in piccolo dettaglio lo stato di consistenza del cespite.

In questi casi meglio quindi allegare una ricca documentazione fotografica.

In egual modo occorre predisporre un opportuno verbale di riconsegna dell’immobile da compilare e sottoscrivere in corrispondenza di ogni rilascio dell’immobile. In altre parole occorre quindi accertare se lo stato di consistenza finale corrisponde, per sommi capi, a quello iniziale.

Il conduttore in mora è tenuto a pagare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 C.C.).

Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.

Eccetto specifiche disposizioni della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il benestare del locatore, questi è tenuto a liquidare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al momento della riconsegna.

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può bilanciare i deterioramenti che sono avvenuti senza colpa grave del conduttore (art. 1592 C.C.).

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata, al termine della locazione, ha diritto di toglierle qualora ciò possa avvenire senza danno della cosa, salvo che il proprietario preferisca mantenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

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