NEWSLETTER N°17 Il Rischio immobiliare e il portfolio di immobili da valorizzare

[02-05-2011]

NEWSLETTER N°17   Il Rischio immobiliare e il portfolio di immobili da valorizzare

Secondo approfondimento sul rischio immobiliare e le sue principali criticità

A prescindere dalla natura pubblica o privata del patrimonio immobiliare da gestire e valorizzare, occorre evidenziare come la giusta Due diligence immobiliare imponga ulteriori riflessioni in merito alla composizione stessa del portfolio immobiliare.

Il patrimonio degli enti pubblici, ancorché ancorata a funzioni pubbliche e istituzionali, nella componente “Disponibile” deve maturare redditività e valorizzazioni prossime a quelle del settore privato.

Minimizzati i costi gestionali, primo compito dell’operatore immobiliare pubblico, l’attenzione del gestore deve concentrarsi sulla crescita della redditività e sulla giusta caratterizzazione del rischio immobiliare. Tale risultato si raggiunge ponendo attenzione sulla tipologia e sull’attuale corretta destinazione del portfolio immobiliare.

Un ulteriore fattore di rischio correlato all’acquisto di un determinato numero di immobili dipende essenzialmente dalla composizione stessa del portfolio.

Al fine di comprimere i rischi sistematici o strutturali occorre  pervenire alla composizione di portfoli perfettamente bilanciati sia in termini di collocazione geografica e sia in termini di tipologia d’uso.

In ragione di quanto già accennato appare evidente la necessità di proteggere il portfolio acquisito da possibili crisi locali distribuendo l’acquisizione dei beni immobili, ove possibile, su più mercati locali o addirittura su più mercati internazionali. In questo senso, potrebbe risultare vincente bilanciare il fondo o il porfolio da valorizzare inserendo all’interno del medesimo immobili acquisiti su piazze commerciali diverse, ma egualmente competitive.

La scelta delle “piazze urbane” rimane vincolata alla forte propensione all’investimento, presente sul quel determinato territorio, alla tipicità geografica e commerciale della zona (ad esempio forte vocazione turistica), alla capacità produttiva della regione considerata ecc…

I valori da considerarsi sono quelli già esaminati in materia di “location”.

Nel contesto pubblico, l’assetto immobiliare, molto spesso, è frutto di lasciti storici, migrazioni istituzionali, trasferimenti ex lege ecc… In questo contesto, la gestione del portfolio non è frutto di una scelta, ma bensì di una necessità.

Tuttavia, anche nel contesto pubblico, è comunque necessaria una politica di “scelta e cernita” del patrimonio disponibile tale da garantire il giusto equilibrio tra costi di gestione ed equa redditività.

In altre parole, il portfolio pubblico, partendo da una dimensione assolutamente non monitorata, dovrà delinearsi anche mediante la preliminare alienazione di tutti i cespiti ritenuti diseconomici e non contribuenti alla giusta redditività del portfolio. Superate le diseconomie iniziali, l’attività del pubblico, come quella del privato, potrà giustamente orientarsi alla corretta gestione del portfolio rimanente.

La diversificazione per tipologia d’uso diviene importante al fine di consolidare la redditività stessa del portfolio. La conoscenza del mercato immobiliare evidenzia redditività diverse e rischi diversi in ragione della specifica destinazione d’uso.

Il mercato residenziale, di regola, offre sicurezza gestionale, relativa stabilità della conduzione, contenuti costi di riallineamento normativo dei cespiti, ma in termini di redditività complessiva si attesta su percentuali abbastanza contenute.

Contrariamente a quanto sopra, il mercato turistico risulta caratterizzato da alte redditività purtroppo connesse a fattori variabili, non comprimibili, quali ad esempio la diminuzione del reddito pro capite, l’aumento della fiscalità, il sorgere di nuove tendenze turistiche, ecc…

L’immobile high tech, quando collocato in tessuti urbanistici ed economici premianti,  può possedere alte percentuali di redditività.

I rischi connessi a tale portofolio sono connessi alla necessità di adeguare costantemente il livello tecnologico della struttura, la relativa instabilità dell’occupante (senz’altro più labile rispetto al residenziale) e un alea di sfitto più dilatata in termini temporali rispetto al contesto abitativo primario.

Il settore produttivo, generalmente, interviene nel portofolio immobiliare dei fondi e delle SGR  in percentuali molto contenute. Tale tipologia di prodotto può divenire premiante se la filiera trattata nella produzione risulta particolarmente interessante o se la produzione opera in condizioni di oligopolio o monopolio bilaterale.

Sempre in termini di acquisto di immobili un’ulteriore percentuale del rischio complessivo dipende dal cosiddetto “fattore finanziario”.

Nel mercato attuale la stragrande percentuale delle operazioni immobiliari risultano collegate all’apertura di una linea di credito con conseguente esposizione finanziaria.

I costi del denaro, analizzabili e in qualche misura prevedibili, intervengono direttamente sull’operazione riducendo in modo proporzionale, a fronte di un loro aumento, il profitto conseguibile dall’intervento.

L’accordo di “Basilea 2”  ora “Basilea 3” ponendo seri limiti alla finanziabilità del progetto è intervenuto imponendo la verifica degli strumenti di copertura del credito. In futuro e sempre più spesso, il credito ottenibile si limiterà a raggiungere percentuali solo prossime al 50, 60 massimo 70% del valore dell’intervento e, sempre più spesso, l’analisi del credito verterà sulla possibilità di rientro misurata e calcolata sulla redditività dell’intervento prospettato.

In questo contesto tendono a divenire importanti anziché gli immobili collegati all’operazione immobiliare in corso (ad esempio immobile esistente soggetto a trasformazione), gli immobili già messi a reddito ed egualmente nella disponibilità dell’imprenditore.

In altre parole, le banche risultano poco interessate all’immobile in fase di costruzione (l’impresa potrebbe fallire per motivazioni diverse) e tendono a richiedere all’imprenditore garanzie su immobili già esistenti e soprattutto capaci di produrre cospicuo reddito.

In questa fase, appare chiaro come le banche più che all’immobile (difficile e comunque oneroso nella gestione) siano invece fortemente interessate alla redditività che il medesimo può generare. La linea di credito, il costo stesso della linea di credito, verranno quindi collegate alla facilità e alla sicurezza del rientro.

A titolo esemplificativo si può dire che un immobile da costruire, sarà facilmente finanziato se l’imprenditore è in grado di dimostrare la futura e certa redditività del cespite; ad esempio depositando copia del futuro contratto di locazione già sottoscritto.

Spesso, l’acquisizione di immobili esistenti rimane collegata alla volontà di acquisire un portfolio immobiliare già a reddito e, di conseguenza, capace di produrre determinare redditività.

In questo contesto diviene fondamentale l’analisi del processo di property e gestione in corso.

La due diligence immobiliare, da sempre, combina specifiche competenze tecniche ad altissima professionalità giuridica e amministrativa.

La redditività lorda  di un immobile, di regola, coincide con l’ammontare del canone di locazione percepito.

Per ottenere o individuare la redditività netta del medesimo cespite, dall’importo del canone annuo, occorre detrarre l’ammontare di tutte le spese di manutenzione, di gestione e amministrazione ed infine tutte le spese per i tributi dovuti.

Un’errata o incompleta analisi giuridico amministrativa del cespite potrebbe portare ad una sottovalutazione delle spese connesse al medesimo con conseguente sopravalutazione della redditività netta.

Tale errore non è insignificante. A prescindere dalla tipologia di immobile si può affermare che l’ammontare delle spese attinenti un immobile oscillano complessivamente tra una percentuale minima del 35 % ad una percentuale massima oscillante tra il 40% e il 55 % del reddito lordo (canone percepito).

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