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NEWSLETTER N°11 Acquisto di un immobile, le verifiche fondamentali e antecedenti alla sottoscrizione dell’atto
[06-03-2011]
NEWSLETTER N°11 Acquisto di un immobile, le verifiche fondamentali e antecedenti alla sottoscrizione dell’atto
La prima verifica da effettuare prima dell’acquisto dell’immobile consiste nell’accertarsi del corretto accatastamento del bene. La porzione oggetto di compravendita deve essere identificata correttamente sia all’NCT (nuovo catasto terreni) e sia all’NCEU (nuovo catasto edilizio urbano). Il subalterno o il mappale di riferimento devono indicare solo ed esclusivamente la porzione oggetto di compravendita.
In caso contrario sarà necessario attivarsi al fine di redigere apposito frazionamento o apposita identificazione di nuovo subalterno
In questo contesto occorre ricordare che l’esatta identificazione di un cespite, nel nostro paese, è solo ed esclusivamente quella catastale. La toponomastica, i nomi delle strade o delle piazze, nel tempo, possono cambiare. Gli identificativi catastali rimangono fissi ed invariabili.
Accanto al quadro catastale la seconda verifica da effettuarsi riguarda il quadro urbanistico. In questo contesto occorrerà attivarsi al fine di richiedere al Comune interessato il rilascio del Certificato di destinazione urbanistica che, e se del caso, dovrà essere materialmente allegato all’atto di compravendita (compravendita terreni).
Il certificato di destinazione urbanistica rimane valido per giorni 90 dal rilascio.
Al contratto dovranno essere allegate tutte le planimetrie del cespite. Le planimetrie non devono corrispondere necessariamente a quelle catastali. E’ bene comunque provvedere alla verifica delle stesse in quanto una differenza potrebbe indicare l’esecuzione di opere non autorizzate o comunque non recepite al catasto.
Il Decreto del Presidente della Repubblica in data 6 giugno 2001, n. 380 meglio conosciuto come "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” all’articolo 24 “Certificato di agibilità “(regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, articoli 220; 221, comma 2, come modificato dall'art. 70, decreto legislativo 30 dicembre 1999, n. 507; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52,) stabilisce che:
1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Quello che più importa in questo contesto è però il disposto del successivo comma 4;
Il quale stabilisce che:
Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni.
In questo nuovo contesto, il regolare accatastamento del bene, diventa addirittura conditio sine qua non per ottenere il decreto di agibilità della struttura.
Nelle verifiche preliminari alla compravendita massima attenzione all’analisi della dimensione catastale.
Per quanto detto possibili difformità planimetriche devono suggerire ulteriori verifiche in merito alla pendenza di eventuali condoni edilizi. Le verifiche devono essere compiute presso i competenti uffici comunali.
Inoltre il bene potrebbe essere caratterizzato da pendenze giudiziarie aperte in epoca precedente alla trattativa e non ancora concluse. In questo contesto, l’atto definitivo dovrà riportare esattamente il contenuto del contenzioso e stabilire che l’eventuale dibattito e pendenza rimangono in carico al precedente proprietario.
La verifica della titolarità deve essere compiuta al fine di provare eventuali comproprietà sul bene o, in presenza di queste, deve accertare la possibilità di giungere comunque, e a quali condizioni, alla conclusione del contratto.
Tra le voci che possono incidere maggiormente sul valore del bene troviamo la presenza di eventuali servitù attive o passive.
Le verifiche preliminari alla conclusione del contratto devono quindi evidenziare, in ogni dettaglio, l’esistenza e il peso delle medesime servitù.
In caso di immobile occupato il tecnico incaricato dovrà verificare attentamente l’identità delle persone presenti all’interno dell’immobile e soprattutto dovrà verificare la legittima presenza dei medesimi soggetti.
In questo contesto, al contratto di compravendita è meglio allegare anche il contratto originale di locazione in base al quale il nuovo proprietario assumerà la figura di locatore.
Se il contratto in essere risulta già disdettato, all’atto di compravendita, occorrerà allegare o richiamare la medesima disdetta.
Ulteriore possibile verifica riguarda i contratti di somministrazione in essere. Successivamente all’acquisto il settore di asset management dovrà attivarsi per individuare eventuali contrazioni dei costi.
Il regime giuridico delle pertinenze prevede che queste ultime, salvo esplicito richiamo nell’atto contrattuale, siano trasferite unitamente al bene principale. Occorre quindi attivarsi per individuare le pertinenze in essere e se del caso, predisporre una bozza contrattuale precisa in materia.
Come già ampiamente richiamato in altre parti del presente lavoro in caso di presenza di vincolo o meglio di “presunzione di vincolo” ex D. Lgs. 42/2004 (immobili realizzati da più di 50 anni) occorrerà attivarsi al fine di ottenere il prescritto nulla osta all’alienazione.
In ultimo, prima della sottoscrizione del contratto rimane importante verificare altresì la presenza del Certificato di prevenzione Incendi (conforme all’attività in atto) nonché la compatibilità dell’utilizzo attuale con il regolamento d’igiene comunale e con il regolamento condominiale ( se esiste e soprattutto se di natura contrattuale e non assembleare).
Una corretta due diligence patrimoniale non può prescindere dalla sottoscrizione di atti di compravendita completi ed esaustivi in ogni dettaglio.
In questo contesto occorre quindi giungere alla sottoscrizione di atti di compravendita riportanti in allegato tutte le planimetrie reali e/o catastali dell’immobile, tutti gli atti inerenti la gestione locatizia o concessoria del cespite, tutti gli atti inerenti il riconoscimento di pesi e/o servitù attive o passive gravanti sull’edificio nonché tutti gli atti inerenti la cogestione degli spazi pro indivisi o di natura condominiale (regolamenti, planimetrie ecc…).
La mancata scrupolosa verifica di quanto sopra descritto può determinare un aumento dei costi gestionali con inevitabile e simultanea contrazione della redditività netta del cespite.
In ultimo l’analisi della gestione immobiliare del cespite deve attentamente verificare l’incidenza di tutti i tributi complessivamente considerati
Al fine di meglio tutelare la redditività percepibile dall’immobile, la due diligence immobiliare deve verificare attentamente ogni fattore di “governance” e di controllo esperibile sul cespite.
In altre parole, la tutela della redditività del bene viene sviluppata mediante il controllo di tutti gli atti, le azioni, i rapporti e le interazioni che afferiscono il medesimo immobile.
All’interno dei nostri uffici, accanto alla struttura amministrativa deve quindi svilupparsi un ufficio tecnico capace di monitorare e gestire il cespite oggetto di redditività.
Non di rado accanto alle procedure di asset e property management deve svilupparsi anche un adeguata struttura di facility management
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Tale tipo di governance non deve essere confusa con il criterio di “corporate governance” ovvero l’insieme delle norme che di regola intervengono per indicare i requisiti di trasparenza che i fondi immobiliari devono possedere per garantire gli investitori “retail”. Il quadro italiano della corporate governance si basa principalmente sul D. Lgs. 58 del febbraio 1998 (cosiddetta “Legge Draghi”), sul Codice Preda del luglio 2002, sulla nuova disciplina delle Società di capitali (in vigore da gennaio 2004) e sul D. Lgs. 231 del giugno 2001.
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