La stima dei terreni edificabili ai fini IMU

[19-04-2021]

La stima dei terreni edificabili ai fini IMU

Ai fini ICI, per "area fabbricabile" [art. 2, primo comma, lett. b], primo periodo, del D.Lgs. 504/1992, richiamato ai fini IMU e TASI dal­l'art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011] si intende:

“L’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità”.

Un'ulteriore disposizione di carattere ge­nerale che occorre tenere sempre presente per la sua grande importanza, è poi quella prevista dall'art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 [legge 248/2006, c.d. manovra "Bersani Visco"], in forza della quale, ai fini non soltanto dell'ICI - e attualmente dell'IMU e della TASI -, ma anche delle imposte sui redditi [IRPEF e IRES], dell'IVA, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Parimenti, la Corte Costituzionale con ordinanza n. 41/2008, ha posto fine alla controversa questione con una decisione favorevole ai Comuni, sentenziando che "La potenzialità edificatoria dell'area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell'art. 53 Costituzione, in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante; e ciò indipendentemente dalla eventualità che, nei contratti di compravendita, il compratore, in considerazione dei motivi dell'acquisto, si cauteli condizionando il negozio alla concreta edificabilità del suolo, trattandosi di una ipotetica circostanza di mero fatto, come tale irrilevante nel giudizio di legittimità costituzionale”.

In ragione di quanto sopra un appezzamento di terreno per essere considerato fabbricabile è necessario e soprattutto sufficiente che sia considerato come tale dalla so­la adozione dello strumento di pianificazione urbanistica generale del comune.

Quanto sopra a prescin­dere dal successivo perfezionamento di tutti gli strumenti attuativi necessari e/o dall'effettivo rila­scio del titolo edilizio.

Il valore di un'area che viene con­siderata "edificabile" [ai fini fiscali], in base all'ampia definizione offerta dall'art. 36, se­condo comma, della "Bersani Visco", deve però essere determinato - apportando allo stesso opportuni abbattimenti - avendo ri­guardo anche ai tempi e alle incertezze che tale evento effettivamente si verifichi; problematiche ed alee di incertezza stima­bili affinché l'iter urbanistico possa giungere a completamento e l'edificazione possa quindi avere compiutamente inizio.

Il valore dell’area risente infatti di moltissime alee di incertezza e possibile ritardo che – inevitabilmente - comprimono il valore intrinsecamente ed estrinsecamente attribuibile al singolo appezzamento [quanto sopra ragionevolmente proporzionato allo stato di approvazione dell’iter progettuale e realizzativo].

Come è infatti noto i tempi di approvazione di uno strumento attuativo sono spesso incerti e di regola piuttosto lunghi [caso dottrinale non in esame ove esiste già lo strumento attuativo].

Tale aspetto incide inevitabilmente anche sull’aspetto estimativo e valutativo del bene che, definito edificabile dallo strumento regolatore generale, ma sprovvisto di puntuale pianificazione, deve affrontare un percorso di “trasformazione e di traghettamento” in direzione del prodotto finito [area edificata] ancora molto lungo.

Su questo importantissimo punto la giurisprudenza della Cassazione si è assolutamente consolidata [Cass., Sez. Unite, sent. n. 25506/2006 e molte altre successive].

Proprio per l'evidente difficoltà pratica di va­lutare le aree edificabili [con le incertezze e i rischi di accertamento e di avvio di un con­tenzioso che ne conseguono], il legislatore, ancora in vigenza dell'ICI, ha intelligente­mente previsto la possibilità per i comuni di attribuire essi stessi alle aree fabbricabili, anno per anno e zona per zona del loro ter­ritorio, un valore venale "parametrico" rite­nuto adeguato ai fini dell'imposizione comu­nale sugli immobili.

La norma [art. 52, lett. g], del D.Lgs. 446/1997] dispone infatti che “Con regola­mento adottato a norma dell'art. 52, i comu­ni possono: [...] determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in co­mune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia sta­ta versata sulla base di un valore non infe­riore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso.

La nostra società, da molti anni interviene nel settore estimativo sviluppando per privati ed Enti pubblici peculiari stime finalizzate alla più corretta identificazione del valore del terreno edificabile ai fini IMU. 

La brochure allegata illustra alcune delle procedure effettuate.

Accanto alla dimensione estimativa, se necessario, offriamo anche la dovuta tutela legale.

Allegati:

• IMU STIMA TERRENI EDIFICABILI

 
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