NEWSLETTER N° 7 L’archivio immobiliare: L’analisi dimensionale e gestionale

[06-02-2011]

NEWSLETTER N° 7  L’archivio immobiliare:  L’analisi dimensionale e gestionale

Come ottimizzare la gestione di un immobile

Analisi dimensionale

L’utilizzo di un immobile o meglio il suo inadeguato utilizzo incide direttamente sulla redditività percepita e ancor più sui costi gestionali del medesimo cespite.

La due diligence deve quindi sviluppare opportuni percorsi di monitoraggio ed analisi delle dimensioni del bene e del suo corretto utilizzo. In altre parole ogni immobile per offrire la migliore redditività deve essere correttamente dimensionato e proporzionato sull’attività sviluppata al suo interno. Un immobile largamente sovradimensionato determinerà infatti costi gestionali a metro quadrato e a metro cubo molto superiori al necessario con conseguente contrazione della redditività netta percepita.

L’inserimento di un attività all’interno di un immobile deve essere preceduta da un’attenta valutazione degli spazi in gioco.  Ogni procedura di asset management non può quindi prescindere dallo sviluppo di un preciso archivio progettuale dell’immobile.

La detenzione di tutti i disegni definitivi “così come costruito” dell’immobile consente una facile analisi dimensionale e gestionale del cespite consentendo quindi di evidenziare, eventualmente, il sottodimensionamento o il sovradimensionamento del fabbricato rispetto all’attività.

Accanto al supporto progettuale (cartaceo e su supporto informatico) dell’immobile ai fini gestionali e manutentivi risulta particolarmente utile detenere e conoscere altresì tutti i seguenti dati: Superficie lotto di proprietà, S.L.A., Superficie edificata (lorda, netta), Altezza media edificio, Numero di piani e ammezzati, Altezza media del piano tipo, Cubatura lorda e netta edificio, Superficie prospetti, lorda e netta, Area esterna verde e grigia, Numero parcheggi insistenti, Volumetria ampliabile.

Gli elaborati progettuali necessari ad una corretta due diligence immobiliare sono essenzialmente i seguenti: il progetto architettonico, il progetto strutturale, il progetto impiantistico e in ultimo l’abaco dei serramenti.

Inutile richiamare alla necessità di un adeguato supporto informatico.

Analisi conduzione

Nel rimandare a successive newsletter che perverranno nelle prossime settimane (locazioni attive, passive e concessioni attive e passive) in questo contesto preme evidenziare l’opportunità di analizzare, ancor prima del contenuto locatizio o concessorio, l’opportunità o meno di procedere all’assegnazione in conduzione del fabbricato.

In altre parole occorre valutare attentamente se l’immobile in oggetto può essere utilizzato per le esigenze proprie dell’azienda o dell’Ente o se, valutatone essenzialmente la ridotta vocazione, può, invece, essere proficuamente messo a reddito.

In questo contesto occorre quindi avviare un’analisi destinata ad individuare la possibile redditività lorda e netta ottenibile dalla struttura in esame. In questo contesto occorre calcolare la redditività netta detraendo da quella lorda tutte le spese per Tributi (reali o fittizi), ammortamento manutenzioni e spese di amministrazione – coabitazione.

Il percorso di Asset deve inoltre verificare l’opportunità di inserire all’interno della struttura eventuali servizi di tipo istituzionale attualmente il locazione passiva. La convenienza dell’operazione consiste nell’equo bilanciamento tra i costi di adeguamento all’uso istituzionale e il risparmio derivante dal superamento della locazione passiva in atto.

Analisi Gestionale

L’opportunità o la convenienza di cui al paragrafo precedente risulta direttamente connessa all’analisi gestionale del cespite.

La due diligenze deve svilupparsi in direzione di un esatta conoscenza del contenuto di ogni immobile. In pratica l’archivio patrimoniale, in tempo reale, deve indicare l’esatta destinazione di ogni locale dell’immobile evidenziandone, nel contempo, l’eventuale conformità normativa della volumetria stessa rispetto all’utilizzo annunciato.

Possedere un immobile e destinarlo ad una determinata attività non significa essere in regola con il contesto normativo specifico. Occorre quindi verificare attentamente ogni normativa inerente l’attività espletata e occorre pianificare dettagliatamente ogni intervento di messa a norma dell’immobile.

L’analisi gestionale deve sviluppare opportune campionature di parametrizzazione finalizzate ad individuare i singoli costi di gestione correlati all’immobile. L’immobile dovrà essere quindi analizzato nelle sue dimensioni unitarie (metro quadrato, metro cubo e singolo addetto ( operaio, impiegato, alunno, degente ecc…) esprimendo costi facilmente rapportabili o paragonabili con altre strutture.

In termini esemplificativi conoscere il costo per il riscaldamento  a metro cubo di un immobile può suggerire importanti riflessioni in merito ad esempio alla necessità di intervenire con una migliore coibentazione termica o con la sostituzione dei serramenti esterni ormai deteriorati e oggetto di importanti dispersioni di calore.

Conoscere il costo di illuminazione a metro quadrato di un immobile può suggerire importanti riflessioni in merito all’opportunità di avviare progettazioni finalizzate all’inserimento di impianti di cogenerazione (fotovoltaici, biomasse ecc…). In oggi la tecnologia industriale ha sviluppato sistemi di cogenerazione elettrica, peraltro ammortizzabili in pochi anni di vita, capaci di azzerare completamente il costo energetico dell’azienda.

I costi unitari di ogni singolo immobile potranno essere facilmente rapporti con quelli di altri immobili similari e generare importanti riflessioni in merito ad eventuali anomalie riscontrate.

I dati da monitorare e da confrontare con quelli già campionati in sede di analisi dimensionale risultano essere essenzialmente i seguenti: Numero alunni / operatori /degenti/ operai/ Impiegati /ecc…, Numero classi / locali /stanze / ecc…, Numero laboratori / spazi specifici, Biblioteche / Archivi, Servizi igienici, lavanderie, docce, spogliatoi per il personale, Palestre, Aule magne, uffici ecc…, Locali interessati all’uso esterno, Alloggio custode ecc..

Come già accennato in principio a completamento dell’analisi gestionale occorre verificare la compatibili normativa di ogni singolo impianto tecnologico.

Per ogni impianto occorrerà quindi archiviare il relativo certificato di conformità avviando, ove e quando necessario, tutti gli opportuni processi di manutenzione programmata.

In termini di due diligence immobiliare, i principali impianti tecnologici da monitorare costantemente risultano essere i seguenti: impianto elettrico, impianto antincendio, impianto riscaldamento, impianto condizionamento, impianto messa a terra, ascensore montacarichi, scariche atmosferiche.

La completezza dell’archivio patrimoniale si raggiunge estendendo il monitoraggio nei confronti  di tutti i costi sostenuti in termini di manutenzione straordinaria o di manutenzione programmata ed avviando come già accennato tutti i necessari percorsi contrattuali di manutenzione periodica e costante

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