RISCHIO IMMOBILIARE, che cos’è e come calcolarlo

[25-02-2020]

RISCHIO IMMOBILIARE, che cos’è e come calcolarlo

La crisi congiunturale che caratterizza il nostro Paese dall’ormai lontano 2008 impone riflessioni importanti sulla necessità di sviluppare percorsi e trend immobiliari caratterizzati da un livello di rischio calcolabile e soprattutto compresso.

Il rischio principalmente connesso ad un’operazione immobiliare verte essenzialmente sulla possibilità che la medesima iniziativa fallisca o che, in termini più ottimistici, non consenta di raggiungere il profitto desiderato.

Il rischio può essere quindi definito come la percentuale che un operazione immobiliare fallisca o che più semplicemente non evidenzi le redditività programmate in fase di pianificazione e realizzazione.

In un contesto caratterizzato da modestissime possibilità di autofinanziamento e con percorsi di ricorso al credito ormai contraddistinti da severe procedure di rating, prima di sviluppare qualsiasi operazione immobiliare, occorre confrontarsi con l’iniziativa in esame ed individuare – capillarmente – ogni possibile criticità capace di incidere sull’iniziativa rallentandone i tempi, dilatandone i costi di realizzazione e/o comprimendone i possibili ricavi.

L’analisi delle tempistiche realizzative unitamente al più corretto bilanciamento tra costi e ricavi diviene la conditio sine qua non per poter avviare il medesimo processo immobiliare.

Il rischio associato ad un’iniziativa immobiliare risulta indissolubilmente connesso al parametro che il proponente l’investimento tende ad individuare come rendimento minimo atteso.

La procedura di analisi e quantificazione del rischio risulta quindi connessa a tale ipotesi iniziale.

In termini generali occorre evidenziare come, nonostante la fortissima crisi congiunturale in atto, la maggior parte delle iniziative immobiliari tenda – ancora oggi - a svilupparsi in assenza di una seria quantificazione del rischio correlato.

Se è vero che non è possibile quantificare con assoluta esattezza la percentuale di rischio incidente [specie in termini di contrazione economica] è pur vero, invece, che allo stato attuale è possibile analizzare una filiera immobiliare individuando, quanto meno, tutte le possibili alee di default e di crisi del profitto correlato.

In altre parole, mediante le opportune analisi, è possibile individuare i principali limiti dell’operazione immobiliare, la possibile conflittualità della medesima rispetto ad analoghe procedure già in itinere o in essere e, soprattutto, è possibile individuare la più reale sovrapponibilità del bene in progetto con il concreto desiderata del mercato di riferimento.

Il mercato immobiliare, da sempre, è caratterizzato da cicli congiunturali relativamente lunghi, con periodi di contrazione economica e finanziaria intervallati tra ripetuti periodi di rialzi dei prezzi. Il percorso risulta sostanzialmente connesso ai rapporti intercorrenti tra il quantitativo di beni offerti e il quantitativo di beni richiesti.

Nel mercato specifico interagisce anche l’oscillazione dei canoni è più in generale l’equilibrio tra l’andamento dei redditi attesi e quelli ottenuti.

Il forte rialzo immobiliare che ha caratterizzato il periodo 1996/2008 ha comportato la progressiva sottovalutazione del rischio correlato al singolo investimento.

Più in generale, il continuo dilatarsi del volume di contrattazioni accompagnato da rapidi innalzamenti dei prezzi di vendita, ha sospinto il mercato immobiliare in direzione di uno scambio domanda/offerta non correlato a puntuali riflessioni in merito al reale valore intrinseco dei beni e alla reale potenzialità reddituale dei medesimi immobili.

Il rischio in un operazione immobiliare risulta diversificato e fortemente connesso alla singola operazione. I margini di fallimento operativo risultano collegati a fattori intrinsechi e estrinsechi, il profitto e la redditività dell’operazione possono risentire di variabili locali o addirittura sopranazionali, possono radicalmente mutare in ragione di fattori politici, macroeconomici, finanziari ecc…

Molti dei rischi dell’investimento immobiliare risultano connessi alla scarsa o mancata conoscenza del mercato, all’assenza di un appropriata gestione della due diligence e alla completa non conoscenza di una adeguata overview di mercato.

A quanto sopra, spesso, si aggiunge un mancato approfondimento del quadro urbanistico, delle condizioni intrinseche dell’immobile e di tutte le variabili esterne al cespite.

Il rischio connesso all’operazione tende ad aumentare in modo direttamente più che proporzionale rispetto alla dilatazione dei tempi necessari al conseguimento del risultato.

Prima di procedere con qualsiasi filiera operativa è quindi necessario confrontarsi con le dinamiche temporali connesse alla realizzazione e a tutte le criticità interagenti.

In questo contesto e nel rimandare a testi specifici già pubblicati [F. Paglia, Rischio e Rating Immobiliare, una guida per l’investitore ESSE LIBRI Napoli], preme evidenziare come, preliminarmente a qualsiasi procedura operativa, occorra monitorare e sviluppare il processo espositivo di tutte le criticità correlate all’iniziativa e potenzialmente interagenti con il raggiungimento dell’obbiettivo, incluso le necessarie riflessioni in merito ai costi sostenibile e, come già visto, in merito alle tempistiche realizzative.

Come già ampiamente accennato, il mercato immobiliare risulta fortemente influenzato da fattori esterni difficilmente prevedibili. Il processo produttivo deve quindi essere veloce e rispettare le tempistiche del mercato. Un ritardo nella produzione del bene genera inevitabilmente tutti i rischi meglio evidenziati nella sopra riportata slide. Il più importante tra tutti il possibile e concreto default dell’operazione.

Di difficile individuazione e stima anche le tempistiche necessarie agli iter normativi e autorizzativi connessi all’operazione immobiliare. Il disallineamento temporale tra l’ideazione del progetto e l’ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie può infatti incidere direttamente sulla perdita della condizione di mercato derivato inizialmente presente o, in termini più dilatati può incidere sul disallineamento quantitativo e qualitativo dei beni richiesti.

Tra le criticità e le osservazioni necessarie in fase di asset management anche la stima dei possibili attriti e conflitti sociali.

Sempre più spesso la realizzazione delle grandi opere pubbliche o private risente dell’ingerenza e dell’influenza di fattori sociali incidenti quali ad esempio: l’azione dei diversi comitati spontanei appositamente costituitisi, l’opposizione di gruppi spontanei ecc…

L’insorgere di possibili conflitti sociali determina oltre al rallentamento procedurale anche uno scostamento qualitativo del bene prodotto che, in concomitanza dell’insorgere della tensione sociale tende inevitabilmente a perdere percentuali di appeal e di rispondenza al tessuto.

In questo senso, compito dell’estimatore è quello di intervenire nella filiera progettuale cercando di individuare con esattezza il prodotto da realizzare.

Quest’ultimo, per meglio rispondere alle richieste della domanda deve essere costruito tenendo conto delle attuali tendenze di mercato, delle possibili frizioni sociali e del possibile sviluppo territoriale.

Le analisi da svilupparsi risultano essenzialmente correlate al mercato immobiliare di riferimento sia esso inteso in termini territoriali sia esso inteso in termini economici.

Il prodotto progettato deve inoltre rispondere esattamente alla richiesta dimensionale e qualitativa del mercato.

Quanto sopra, per il mercato immobiliare, significa produrre un bene capace di essere assorbito rapidamente dal mercato generando quindi una conseguente contrazione dell’esposizione finanziaria e un possibile aumento del profitto.

Il mancato assorbimento del bene prodotto comporta, come già anticipato, l’insorgere di costi gestionali che tendono a soddisfarsi unicamente sulla voce profitto.

Appare del tutto evidente che il successo di un operazione immobiliare e, di conseguenza la possibile compressione del rischio totale, risulti essenzialmente connesso ad un’accurata analisi di tutti i fattori che possono interagire con lo sviluppo immobiliare in fase di progettazione.

La necessità di un accurata due diligence immobiliare, l’assoluta esigenza di conoscere e approfondire un’adeguata overview di mercato finalizzata al miglior dimensionamento economico e finanziario del tessuto territoriale di riferimento, divengono le condizioni essenziali per meglio percepire la medesima opportunità costruttiva.

La conoscenza dell’imbalance intercorrente tra il più probabile valore della struttura e il più modesto prezzo di assorbimento sul mercato [tesi realistica in questo momento storico] impone nuove riflessioni sul corretto bilanciamento del rapporto costi ricavi, con inevitabili riflessioni sul corretto dimensionamento del profitto operativo.

L’analisi del tenant specific risk aiuta il lettore a meglio percepire le opportunità di guadagno correlate alla realizzazione di immobili da porre a reddito, ma soprattutto aiuta l’imprenditore a meglio percepire i rischi connessi alla messa a reddito dei beni immobiliari.

Il rischio, non eliminabile dal contesto edile e immobiliare, può tuttavia essere studiato e dimensionato con buone alee di correttezza.

Estratto da: F. Paglia “Il Rischio Immobiliare” EPC LIBRI, 2020 - Roma

In allegato la nostra brochure :

Alienazione dei beni dell’Ente,

Proposta operativa di affiancamento in house

 
  torna indietro