NEWSLETTER N° 5 La stima degli immobili

[24-01-2011]

NEWSLETTER N° 5   La stima degli immobili

Le principali caratteristiche, la straordinarietà degli immobili ad uso pubblico e le condizioni di oligopolio bilaterale

Con questa mail, parallelamente a quanto già avviato in materia di programmazione e asset management,  proponiamo un dibattito in merito alla valutazione e stima di tutti gli immobili ad uso pubblico o con particolari destinazioni.

L’approfondimento proposto, curato in ogni dettaglio dal Dott. Flavio Paglia autore di oltre 6.000 pagine di dottrina estimativa (vedi pagina libri e pubblicazioni del sito), si propone come valido supporto ad ogni filiera estimativa sviluppata dall’ente pubblico e dalle società private.

La Stima le sue principali caratteristiche

La stima di un immobile si concretizza in una serie di analisi incentrate sulla ricerca del più probabile valore di mercato da attribuire al bene in esame.

La stima, ed è quindi la prima caratteristica della medesima, non corrisponde all’individuazione di un prezzo, ma più semplicemente offre una valutazione del più probabile valore di trattativa. Il prezzo si individuerà quindi solo ed esclusivamente al momento della sottoscrizione del contratto (locazione, concessione, compravendita ecc…).

Ciò detto, la stima non può quindi offrire un valore unico e immodificabile, ma più propriamente ogni singola valutazione risulta caratterizzata da un alea di incertezza che, come vedremo in seguito, risulta essere influenzata dal momento storico, dalle influenze ascendenti e discendenti che caratterizzano il bene ed in ultimo dalla tipologia di valutazione stessa.

Possiamo quindi affermare che ogni stima non esprime un valore determinato, fisso e invariabile, ma che in ragione della professionalità che contraddistingue il perito estimatore, esprime un intervallo di valutazione entro il quale si attesterà sicuramente il prezzo definitivo di contratto.

Al fine di attribuire credibilità ad una valutazione mobiliare o immobiliare, occorre determinare con esattezza il momento storico e temporale in cui si effettua la valutazione.

Influenze interne o esterne al bene stimato possono modificare, e di molto, il valore complessivo del cespite. Tali influenze possono essere direttamente collegate all’immobile e quindi derivare da molteplici caratteristiche intrinseche al bene quali ad esempio: lo stato di manutenzione, il grado di rifinitura o la compatibilità normativa del bene oppure incidere sull’immobile oggetto di stima in ragione del complesso di attività verificatesi nelle immediate vicinanze. In questo contesto, sul valore del bene, incidono la sua centralità e la funzione del quartiere in cui è inserito, la logistica e il grado di asservimento rispetto a servizi di uso comune.

La valutazione risulta inoltre fortemente influenzata anche da fattori esterni non direttamente collegati alla valutazione del cespite.

La gestione immobiliare non è infatti sottratta alla globalizzazione economica che caratterizza la parte più produttiva e ricca del nostro pianeta. Fattori di crisi locale o internazionale possono influenzare direttamente il mercato immobiliare con pesanti ripercussioni sul valore dei cespiti.

Non dobbiamo infatti dimenticare che il “mattone” da sempre si comporta come bene rifugio, evidenziando negli anni, incrementi di produttività sempre positivi e in aumento.

Ciò che oggi viene stimato potrebbe quindi non esser più valido tra pochi mesi. Occorre quindi datare ogni stima al fine di fissare il momento temporale a cui si riferisce la valutazione.

In ultimo occorre evidenziare la profonda differenza che intercorre tra la cosiddetta Stima sintetico comparativa e il Giudizio di congruità.

La stima sintetico comparativa interviene nella ricerca della valutazione proponendo il confronto dell’immobile in oggetto con altri similari presenti sul mercato immobiliare. In pratica, attraverso una mediazione frutto dell’applicazione di numerosi e diversi coefficienti di differenziazione, il valore medio delle transizioni riscontrate sul mercato viene modificato e attribuito al cespite in esame.

Vedremo in altre NEWSLETTER a quali valori di mercato ricorrere e per quali immobili tale stima è realmente applicabile.

Il giudizio di congruità assume importanza e significato profondamente diverso. La stima presuppone una valutazione in condizioni di libero mercato, di pluralità di offerta e soprattutto di indipendenza  economica nel percorso di approccio. Il giudizio di congruità interviene, invece, per evidenziare la compatibilità economica di una determinata operazione immobiliare, in altre parole, il giudizio esprime la congruità del percorso ipotizzato rispetto ad altri interventi egualmente presumibili.

In campo immobiliare, per chi deve comprare, il giudizio di congruità esprime molto spesso, la congruità e la valenza economica rispetto all’acquisizione ipotizzata in alternativa, ad esempio, ad altre e diverse volumetrie o addirittura rispetto alla possibile costruzione di un nuovo plesso.

Per chi vende, il giudizio di congruità esprime il valore minimo al di sotto del quale non esiste più convenienza alla vendita. In tali situazioni risulta quindi più conveniente trattenere il bene e sottrarlo alla vendita. 

Il giudizio di congruità è quindi un percorso diverso ed è soprattutto utilizzato nell'ambito del rating immobiliare. Tale valutazione consente di individuare l'opportunità di un processo e consente altresì di individuare con precisione, costi e ricavi connessi all'investimento. 

Il giudizio di congruità è un percorso fondamentale all'interno della programmazione patrimoniale sviluppata dagli enti pubblici. Attraverso questo percorso l'amministrazione pubblica riesce ad individuare i costi complessivi di un'operazione e nel contempo ne determina la valenza e l'opportunità patrimoniale. 

È infatti vero che esiste un'intera famiglia di beni per i quali non esiste nessun borsino immobiliare di riferimento. Ad oggi non esiste la possibilità di procedere a stime sintetico comparative per quanto concerne la valutazione di una scuola, di un ospedale o di una rilevante volumetria. 

La straordinarietà degli immobili pubblici 

La valutazione degli immobili di proprietà pubblica si differenzia notevolmente dalla procedura di stima generalmente applicata ai beni di proprietà privata.

I beni pubblici, di solito, risultano sottratti alle regole del mercato e alla normale contrattazione immobiliare. La tipologia di detti cespiti si differenzia dal mercato in ragione delle imponenti volumetrie coinvolte (spesso ammontanti a superfici scarsamente appetibili alla maggior parte degli investitori privati), in ragione della specifica destinazione d'uso (spesso riconducibile a soli compiti istituzionali dello stato o degli enti territoriali) e in ultimo in ragione della dislocazione sul territorio di detti beni. 

I dipendenti pubblici chiamati alla stima e valutazione del proprio patrimonio, spesso e volentieri sono chiamati a periziare detti cespiti in assenza di borsini immobiliari e valutazioni medie di mercato pubblicate su riviste specializzate. In questo contesto, l'estimatore pubblico è chiamato soprattutto a verificare la congruità di una determinata operazione patrimoniale. 

Quanto premesso, il tecnico deve sviluppare la propria stima tenendo conto della straordinarietà dell'immobile ovvero considerandone la specifica destinazione, la sovra ordinarietà rispetto al mercato e spesso la particolare ubicazione sul territorio. 

Una scuola non può essere valutata facendo riferimento alla contrattazione media di mercato ad uso uffici della zona in cui si trova il cespite. Le scuole si differenziano dagli uffici in ragione della superficie coinvolta (il taglio medio ad uso uffici è senz'altro più piccolo rispetto alla superficie di una scuola), in ragione del grado di rifinitura (le scuole richiedono gradi di rifinitura inferiori), in ragione della necessità di messa a norma ( esistono norme più restrittive per gli edifici pubblici), in ragione della specifica collocazione sul territorio (le scuole dell'obbligo risultano fortemente correlate al quartiere), in ragione del grado di vandalismo che le caratterizza (quest'ultimo praticamente assente nell'uso privato).

Un ospedale si differenzia da una clinica privata in ragione della volumetria coinvolta (mediamente maggiore nella struttura pubblica), per il numero di laboratori trasversali alle diverse specialità presenti (di regola necessari nella struttura pubblica, facoltativi o non presenti nella clinica specializzata), per il numero di uffici amministrativi annessi alla struttura sanitaria (maggiore nel pubblico).

Per quanto detto appare evidente l’impossibilità di stimare dette strutture facendo riferimento a possibili stime sintetico comparative.

In questi casi sarà necessario intervenire predisponendo opportune stime analitiche incentrate sul valore di ricostruzione deprezzato o sul valore di surrogazione.

A quanto sopra occorre inoltre aggiungere il fattore “collocazione sul territorio”. Molte stime pubbliche rappresentano la necessità di individuare il più probabile valore di mercato di immobili collocati all’esterno della cintura urbana, spesso sottratti al più comune transito o interesse immobiliare; in altre parole si tratta di periziare immobili collocati “al di fuori” del mercato del mattone.

Si tratta delle numerose colonie estive ormai inutilizzate, dei diversi accasermaggi ormai inutili e abbandonati, delle fortificazioni della seconda guerra mondiale, dei granai del piano Marschall ecc…

In tutti questi casi, non si può e non si deve parlare di mercato di riferimento. Appare ovvia l’inesistenza di alcun valore di scambio già censito e comune al territorio nazionale. Pertanto la transazione incontra ostacoli che, da un punto di vista propriamente estimativo, vengono definiti come condizioni di oligopolio o monopolio bilaterale.

Oligopolio e monopolio bilaterale

Quando un bene, in ragione delle proprie caratteristiche intrinseche o estrinseche, non incontra il favore delle contrattazioni, il medesimo, si pone sul mercato delle valutazioni come bene marginale. Lo stesso potrà quindi assumere valori di contrattazione assai diversi da momento a momento in ragione dei diversi soggetti intervenuti.

L’oligopolio bilaterale si concretizza quando i beni oggetto di scambio sono assi pochi e i soggetti disponibili alla contrattazione si riducono a pochissime unità (singoli soggetti, enti o società).

Il monopolio bilaterale, contraendo ulteriormente tale situazione, ammette, per un bene da trattare, un unico possibile venditore e probabilmente un unico possibile acquirente.

In tutti questi casi non si può parlare di mercato di riferimento ma, più propriamente, il prezzo di scambio sarà determinato dalla singola volontà delle parti.

 In tutti questi casi, come già accennato in precedenza il perito non individua il più probabile valore di mercato – che non esiste – ma, più semplicemente interviene offrendo un giudizio di congruità che, come già detto, per chi compra esprime la somma oltre alla quale non esiste più convenienza all’acquisto (sarà ad esempio più conveniente ricostruire il medesimo immobile) e per chi vende, esprime il valore al di sotto del quale non esiste più convenienza alla vendita (meglio mantenere la proprietà del bene).

Il prezzo potrà quindi differenziarsi da trattativa a trattativa, in ragione della specifica convenienza economica delle parti in causa. Le metodologie da adottarsi sono quelle basate sulla ponderazione di tutti i fattori economici presenti nell’operazione: dai costi progettuali a quelli di collaudo, dai costi di acquisizione del plesso a quelli necessari per la trasformazione, dai costi generali d’impresa a quelli relativi agli oneri urbanistici, dal valore finale di commercializzazione del bene trasformato al profitto dell’imprenditore.

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