NEWSLETTER N°51 La stima degli immobili e le forme di mercato derivate

[16-10-2013]

NEWSLETTER N°51    La stima degli immobili e le forme di mercato derivate

Prime riflessioni in materia

Per forme di mercato derivate si intendono quelle forme non pure, ma comunque presenti nella realtà quotidiana. Per meglio comprendere queste forme di mercato è opportuno esaminarle  attraverso le caratteristiche che meglio le contraddistinguono.

Tali caratteristiche risultano essenzialmente connesse al diverso combinarsi del numero di offerenti e del numero di acquirenti.

La tabella sotto riportata evidenzia tutte le possibili combinazioni economiche che possono venirsi a determinare all’interno del mercato.

Il monopsonio è la forma di mercato che ammette un solo possibile acquirente e moltissimi venditori che offrono il bene oggetto di scambio. L’esempio dottrinale più conosciuto è quello del tabacco dove lo stato è l’unico compratore a fronte di una molteplicità di coltivatori.

Tale condizione non appartiene al settore immobiliare, rarissimamente, tale condizione viene confusa con la “condizione di complementarietà del bene” che tuttavia, da un punto di vista estimativo, si differenzia moltissimo dal caso in esame.

Il mercato determina la condizione di monopolio (che può essere pubblico o privato) quando la produzione e la vendita di uno o  più beni sul mercato è riservata – di diritto o di fatto – ad una sola impresa.

Tale soggetto è quindi in grado di determinare la percentuale di produzione e di disponibilità del bene, ma soprattutto è in grado di determinare [entro certi limiti] il prezzo del medesimo bene.

Il produttore del bene è sempre uno mentre i possibili acquirenti sono molti.

Il settore immobiliare, in alcuni casi, può essere condizionato da tale caratteristica.

Quanto sopra, ad esempio, si verifica quando un costruttore possiede l’unico appezzamento di terreno edificabile dell’intero Comune.

Per gli acquirenti [entro certi limiti] non esiste soluzione alternativa e i medesimi sono costretti ad acquistare dal medesimo costruttore [l’unica scelta per gli acquirenti è quella di migrare nei comuni confinanti o, in alternativa, di acquistare un immobile usato e non nuovo].

L’oligopolio (“vendita da parte di pochi”) appartiene ad una condizione di mercato in cui il numero delle imprese (in genere grandi imprese), che producono grandi quantità di beni, è limitato. Per converso il numero dei possibili acquirenti è sempre molto elevato.

Il settore immobiliare è condizionato anche da questa caratteristica. La popolazione, sempre più spesso, [all’interno delle nuove filiere immobiliari] risulta vincolata alla metodologia costruttiva e ai prezzi imposti da un esiguo cartello di imprese costruttrici.

La concentrazione dei capitali in poche imprese, la progressiva difficoltà di poter ottenere cospicue linee di credito hanno determinato un mercato delle costruzioni progressivamente dominato da poche società.

Il mercato tende ad abbandonare la caratteristica in esame in termini inversamente proporzionali alla dimensione del cantiere. Più il cantiere è grande [metri cubi costruibili] e minore è il numero di imprese capaci di gestire la medesima filiera immobiliare.

L’oligopolio bilaterale si determina in presenza di pochi produttori del bene e di pochi acquirenti del medesimo bene.

Anche quest’ultima condizione appartiene al mercato immobiliare. La condizione di oligopolio bilaterale, oltre che dalla dimensione dei produttori, può essere altresì determinata da pressanti condizioni urbanistiche.

La progressiva saturazione del tessuto urbanistico determina l’inevitabile rafforzamento delle quotazioni immobiliari, ma parallelamente determina altresì anche il progressivo allontanamento del mercato dalla condizione di libera contrattazione.

L’esistenza di pochi tessuti costruibili, di regola, determina l’inevitabile rafforzamento dei valori delle medesime aree con conseguente rafforzamento anche dei valori finali di vendita [vedi paragrafi sul valore di trasformazione].

In tutti questi casi individuandosi pochi possibili venditori e pochi possibili acquirenti  appare chiaro che non si tratta di determinare il “valore di mercato” così come definito dalla dottrina estimale (punto d’incontro di domanda ed offerta in un libero mercato), ma poiché si è in presenza di limitati possibili contraenti tale valore viene definito dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazione delle specifiche capacità contrattuali di venditore e compratore.

E’ frequente, quindi, la necessità di dover sindacare sulla congruità di un operazione immobiliare anche e soprattutto in base alla capacità contrattuale che le controparti possiedono, ovvero, in base all’interesse per quello specifico investimento giudicato comparativamente con altri alternativi che si presentano all’esame.

In allegato si trasmettono le brochure inerenti le nostre offerte in merito alla redazione di

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