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Il pignoramento immobiliare, secondo quanto disciplinato dall’articolo 555 del c.p.c. si deve eseguire mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal Codice civile per l'individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione. In tal caso occorre predisporre l'ingiunzione prevista nell'articolo 492 c.p.c..

L'atto di pignoramento immobiliare, avendo valore di domanda giudiziale, introduttiva del processo di espropriazione, deve essere sottoscritto dalla parte personalmente, ovvero da difensore munito di Procura rilasciata con atto separato o apposta in calce o a margine dello stesso atto di pignoramento[1].

Occorre altresì ricordare che l'incompletezza nell'atto di pignoramento immobiliare degli estremi richiesti dal primo comma dell'art. 555 cod. proc. civ. [ove non dedotta con opposizione ai sensi dell'art. 617 cod. proc. civ. nel termine perentorio di cinque giorni dalla data di effettuazione del pignoramento medesimo] non si traduca nell'assoluta incertezza nell'individuazione del bene, determina una nullità non assoluta, ma sempre sanabile[2] [3].

Immediatamente dopo la notificazione[4], l'ufficiale giudiziario deve consegnare copia autentica dell'atto con le note di trascrizione anche al competente conservatore dei registri immobiliari, il quale deve procedere a trascrivere l'atto e restituisce all’ufficiale giudiziario una delle note.

In tema di esecuzione immobiliare, quando il debitore risiede in luogo diverso da quello in cui sono ubicati gli immobili da pignorare, la notifica del pignoramento può essere eseguita sia personalmente dall'ufficiale giudiziario addetto all'ufficio notifiche del luogo di residenza del debitore, sia a mezzo del servizio postale dall'ufficiale giudiziario del luogo ove si trovano gli immobili e dove ha sede il giudice dell'esecuzione.

La trascrizione del pignoramento deve essere, invece, eseguita soltanto dall'ufficiale giudiziario del luogo in cui sono situati gli immobili, ovvero dallo stesso creditore procedente[5].

Come accennato, le attività di cui sopra possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l'ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.

L’articolo 2643 del codice civile stabilisce che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta

2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione

6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni

10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata .

11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti

Il successivo articolo 2693 [Trascrizione del pignoramento e del sequestro] stabilisce che deve essere trascritto, dopo la notificazione, il provvedimento che ordina il sequestro conservativo per gli effetti disposti dall'articolo 2906 e che si deve inoltre trascrivere del pari l'atto di pignoramento per gli effetti disposti dagli articoli 2913, 2914, 2915 e 2916.

Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente designato mediante l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale.

Per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono [vedi codice civile articolo 2826. Indicazione dell'immobile ipotecato[6]].

Di regola l'omissione o l'inesattezza di alcune delle indicazioni nel titolo [in base al quale è presa l'iscrizione] o nella nota non nuoce alla validità dell'iscrizione[7].

Come già ricordato, la validità potrebbe risultare inficiata nei casi di incompletezza tale da indurre incertezza sull’identificazione della persona del creditore o del debitore o sull'ammontare del credito oppure sulla persona del proprietario del bene gravato[8].

Nel caso di altre omissioni o inesattezze, si può sempre ordinare la rettificazione a istanza e a spese della parte interessata. [vedi codice civile articolo 2841. Omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note[9] [10]].

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti

2) il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile;

3) la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo.

Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;

5) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;

6) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione .

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione.

Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è già verificata o se la condizione risolutiva è mancata ovvero se il termine iniziale è scaduto. [vedi codice civile articolo 2659. Nota di trascrizione[11]].

In questo caso risulta sufficiente la presentazione di una copia autenticata dall'archivista o dal notaio, dalla quale risulti che la scrittura ha i requisiti indicati dall'articolo precedente.

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica alla controparte. [vedi codice civile articolo 2658. Atti da presentare al conservatore[12]].

La trascrizione deve essere fatta presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni [vedi codice civile articolo 2663. Ufficio in cui deve farsi la trascrizione].

La norma dettata dall'art. 2663 cod. civ. ha natura imperativa; con la conseguenza che la competenza territoriale da essa fissata deve essere qualificata come assoluta ed inderogabile.

Pertanto l'atto compiuto in violazione della stessa norma deve essere considerato radicalmente nullo e privo di qualsiasi effetto[13].

L’articolo 2664 del codice civile stabilisce che il conservatore dei registri immobiliari deve custodire negli archivi, in appositi volumi, i titoli che gli sono consegnati e deve inserire, con numerazione progressiva annuale, nella raccolta delle note costituente il registro particolare delle trascrizioni uno degli originali della nota, indicandovi il giorno della consegna del titolo e il numero d'ordine assegnato nel registro generale [14].

Il conservatore deve restituire al richiedente uno degli originali della nota, nel quale deve certificare l'eseguita trascrizione con le indicazioni sopra accennate.

In ultimo occorre evidenziare che in ragione di quanto disciplinato dall’articolo 556 del c.p.c. il creditore può fare pignorare insieme coll'immobile anche i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l'espropriazione avvenga unitamente.

In tal caso l'ufficiale giudiziario forma atti separati per l'immobile e per i mobili, ma li deposita insieme nella cancelleria del tribunale [15].

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[1] Cassazione Sez. III, sent. n. 5368 del 05-04-2003

[2] Cassazione Sez. III, sent. n. 4612 del 04-09-1985

[3] Sanatoria dell'invalidità Cassazione Sez. III, Sent. n. 12429 del 16-05-2008: L'esecuzione del pignoramento immobiliare delineata dall'art. 555 cod. proc. civ. ha natura unitaria, benché a formazione progressiva, e si attua attraverso la fase della notifica dell'atto e quella della sua trascrizione. Pertanto, la successiva rettifica, ovvero la rinnovazione di trascrizione carente o erronea, non è sufficiente alla sanatoria dell'invalidità, perché la semplice notifica dell'atto di pignoramento non ha rilevanza autonoma, indipendentemente dalla natura costitutiva o meramente dichiarativa della trascrizione stessa; soltanto la rinnovazione sia della notifica che della trascrizione tutela in modo coerente e completo il contraddittorio nell'ambito del processo esecutivo, atteso che il debitore esecutato è in tal modo in grado di conoscere per intero tutti gli elementi necessari alla corretta definizione del processo esecutivo e lo stesso aggiudicatario del bene staggito beneficia della tutela prevista dall'art. 2929 cod. civ., che sarebbe, invece, esclusa nelle ipotesi di illegittimità dell'esecuzione. (Rigetta, Trib. Nuoro, 15 Novembre 2003)

[4] Notificazione del pignoramento : Cassazione Sez. III, sent. n. 15036 del 27-11-2001: Posto che con l'opposizione all'esecuzione possono esser contestati: a) il diritto della parte istante ad agire in executivis (merito vero e proprio); b) l'esistenza, o la persistenza, del titolo esecutivo; c) l'idoneità soggettiva del medesimo; d) l'ammissibilità giuridica della realizzazione coattiva del credito, mentre con l'opposizione agli atti esecutivi possono esser contestati: a) i vizi formali degli atti preliminari all'azione esecutiva, tra cui il titolo ed il precetto; b) i vizi della loro notifica; c) i vizi formali degli atti svolti o dei provvedimenti adottati nel processo, costituisce opposizione agli atti esecutivi la denuncia di inesistenza - nullità della notificazione del pignoramento perché è un vizio dello svolgimento dell'azione esecutiva, ed il termine per impugnare è pertanto di cinque giorni, decorrenti da quando l'interessato ha avuto conoscenza legale dell'atto nell'ambito del processo esecutivo.

[5] Cassazione Sez. III, sent. n. 5375 del 14-05-1991

[6] Codice Civile articolo 2826. Indicazione dell'immobile ipotecato ⁽¹⁾.

Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono

[7] Cassazione Sez. II, sent. n. 10774 del 14-10-1991: L'inesatta indicazione, nella nota di trascrizione, della persona contro la quale si intendeva trascrivere, ove abbia prodotto la registrazione nel conto di una persona indicata con erronea generalità, determina quell'incertezza sulle persone che, a termini dell'art. 2665 cod. civ., comporta l'invalidità della trascrizione, rendendola legalmente occulta nei confronti dei terzi.

[8] Cassazione Sez. III, sent. n. 368 del 11-01-2005: La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell'art. 2659 c.c., n. 4, le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell'atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l'atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all'uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pubblicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985.

[9] Codice Civile articolo 2841. Omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note.

L'omissione o l'inesattezza di alcune delle indicazioni nel titolo, in base al quale è presa l'iscrizione, o nella nota non nuoce alla validità dell'iscrizione, salvo che induca incertezza sulla persona del creditore o del debitore o sull'ammontare del credito ovvero sulla persona del proprietario del bene gravato, quando l'indicazione ne è necessaria, o sull'identità dei singoli beni gravati.

Nel caso di altre omissioni o inesattezze, si può ordinare la rettificazione a istanza e a spese della parte interessata.

[10] Cassazione Sez. III, sent. n. 14675 del 02-10-2003: Premesso che l'iscrizione ipotecaria ha natura di pubblicità costitutiva, e che essa prende grado al momento della sua iscrizione, ex art. 2841 c.c., ogni volta che si verifichi una omissione, una inesattezza o una incertezza nei titoli o nelle note di iscrizione ipotecaria, che determini a sua volta incertezza sulla identità degli immobili gravati, ne consegue la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

[11] Codice Civile Articolo 2659. Nota di trascrizione.

1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione ⁽⁴⁾.

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.

[12] Codice Civile Articolo 2658. Atti da presentare al conservatore.

La parte che domanda la trascrizione del titolo deve presentarne al conservatore dei registri immobiliari copia autenticata, se si tratta di atti pubblici o di sentenze, e, se si tratta di scritture private [c.c. 1350], deve presentare l'originale, salvo che questo si trovi depositato in un pubblico archivio o negli atti di un notaio. In questo caso basta la presentazione di una copia autenticata dall'archivista o dal notaio, dalla quale risulti che la scrittura ha i requisiti indicati dall'articolo precedente.

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica alla controparte.

[13] Cassazione Sez. I, sent. n. 9060 del 29-08-1995

[14] Cassazione Sez. II, sent. n. 10774 del 14-10-1991 : Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.

[15] Cassazione Sez. I, sent. n. 9760 del 29-09-1993: Il rapporto che lega i vari beni organizzati in azienda è, in linea di principio, di assoluta parità, nel senso che, per definizione, nessuno di essi assume la funzione di bene principale, restando a carico di chi intende giovarsi del particolare regime collegato alla pertinenzialità l'onere di provare la sussistenza di tale vincolo. Ne consegue che, in mancanza, l'ipoteca iscritta sull'immobile aziendale (nella specie, azienda alberghiera) non si estende automaticamente ai beni mobili che l'arredano, e che, stante l'autonomia funzionale dei singoli beni organizzati, per iniziare l'esecuzione forzata sui beni medesimi è necessario eseguire separati pignoramenti per gli immobili e per i mobili, salvo il ricorso all'art. 556 cod. proc. civ., con la conseguenza che, anche in caso di esecuzione congiunta, il creditore assistito da una causa di prelazione relativa solo al bene immobile, non può pretendere di essere soddisfatto con prelazione anche sul ricavato imputabile all'esecuzione forzata mobiliare.