NEWSLETTER N°46 ASSET PLAN, uno strumento fondamentale per il nostro Piano delle alienazioni e valorizzazioni patrimoniali

[08-05-2013]

NEWSLETTER N°46    ASSET PLAN, uno strumento fondamentale per il nostro Piano delle alienazioni e valorizzazioni patrimoniali

Le problematiche o le criticità che possono rallentare un processo di alienazione o di valorizzazione sono davvero molte.

In altre newsletter abbiamo approfondito l’importanza della programmazione patrimoniale e la necessità di realizzare archivi patrimoniali efficienti e profondamente articolati [vedi newsletter dall’1 al 7].

Ciò detto, la realizzazione di un asset plan si sviluppa in direzione dell’analisi di tutte le influenze esterne ed interne all’ente che incidono direttamente o indirettamente sul raggiungimento dell’obiettivo prefissato.

Innanzitutto, occorre quindi individuare esattamente tutte le criticità che possono incidere direttamente sullo sviluppo del processo individuato.

Le criticità possono essere connesse alla dimensione economica del progetto, alle capacità di investimento dell’azienda (controparte nella filiera di alienazione) e alle sue capacità di esposizione finanziaria, all’utilizzo delle risorse umane interne o esterne all’ente, alle tempistiche richieste dal mercato, al processo autorizzativo, ecc…

Essenzialmente il processo espositivo delle criticità deve individuare l’effettiva possibilità di raggiungimento dell’obbiettivo, i suoi costi e soprattutto le tempistiche necessarie.

Il mercato immobiliare risulta fortemente influenzato da fattori esterni difficilmente prevedibili. Il processo patrimoniale  deve quindi essere veloce e rispettare le tempistiche del mercato. Un ritardo nell’alienazione del cespite  potrebbe sfociare in un mancato assorbimento del bene sul mercato con la conseguente dilatazione dei costi di mantenimento degli immobili rimasti invenduti.

Di difficile individuazione e stima anche le tempistiche necessarie agli iter normativi e autorizzativi connessi all’operazione immobiliare. Le difficili interazioni tra Enti, il moltiplicarsi di competenze frammentate tra più organi rendono quotidianamente sempre più complicato il processo produttivo.

Tra le criticità e le osservazioni necessarie in fase di asset management anche la stima dei possibili attriti e conflitti sociali.

Sempre più spesso la realizzazione delle grandi opere pubbliche o private risente dell’ingerenza e dell’influenza di fattori sociali incidenti quali ad esempio: l’azione dei diversi comitati spontanei appositamente costituitisi, l’opposizione di gruppi spontanei ecc…

Tale processo diviene delicato ad esempio nell’alienazione delle aree grigie o verdi di proprietà pubblica da destinarsi alla realizzazione di autosilo. La crescente sensibilità ambientale impone ad ogni ente pubblico l’obbligo di conciliare il processo di alienazione e/o valorizzazione del cespite con i singoli desideri della comunità di riferimento.

La filiera dell’alienazione e della valorizzazione troverà giusto assorbimento sul mercato solo ed esclusivamente se il prodotto  (output) realizzato corrisponde effettivamente alle necessità, ai gusti e ai desideri della collettività direttamente interessata.

La realizzazione dell’asset plan coincide quindi con l’attenta analisi di tutte le criticità che possono intervenire sulla filiera di alienazione (o valorizzazione).

Occorre evidenziare, ancora una volta, come la redazione di un singolo “elenco” no possa da solo risolvere strategicamente le necessità dei nostri enti.

Di seguito vengono riportati i dati, le principali analisi e le ricerche propedeutiche alla redazione di un asset plan.

ü  Individuazione output desiderato                        

ü  Individuazione input disponibili                           

ü  Individuazione input necessari                           

ü  Individuazione step intermedi                             

ü  Individuazione collegamenti esterni necessari    

ü  Individuazione istituzioni o soggetti interagenti   

ü  Individuazione  strumenti operativi necessari     

ü  Individuazione  risorse operative necessarie      

ü  Individuazione  risorse finanziarie necessarie     

ü  Individuazione  tempistiche di sviluppo progetto 

ü  Predisposizione della modulistica necessaria     

ü  Predisposizione delle relazioni necessarie          

La necessità di un asset plan risulta particolarmente fondamentale al fine di proporre all’Ente processi di alienazione e valorizzazione effettivamente credibili in termini di convenienza economica e per tempistiche necessarie.

Una delle problematiche che incide maggiormente nei processi di alienazione di tutti gli enti pubblici è il fattore temporale.

Troppo spesso la procedura prevista e progettata da un settore giunge all’asta solo dopo moltissimi mesi, non di rado, con gravi ripercussioni in termini di appetibilità e convenienza.

Come ampiamente spiegato in altri testi[1] ogni filiera immobiliare diviene redditizia se il percorso tra progettazione e concretizzazione del risultato si sviluppa sulla base di tempistiche ristrette contemplanti rischi certi, gestibili o risolvibili.

E’ bene quindi che il piano delle alienazioni elenchi solo i cespiti per i quali il settore patrimonio ha già individuato e risolto ogni criticità.

Proporre la vendita di un bene per il quale non si è ancora ottenuto il nulla osta della competente soprintendenza produce solo ritardi e disallineamenti temporali tra richiesta del bene (da parte della collettività) e offerta del medesimo.

Ogni immobile incluso nel piano di alienazione deve quindi essere immediatamente e concretamente vendibile.

Al fine di programmare correttamente qualsiasi alienazione è bene, se non fondamentale, produrre un apposito diagramma di gantt capace di combinare le fasi propedeutiche all’alienazione con le tempistiche effettivamente necessarie.

Il diagramma di Gantt è uno strumento di supporto alla gestione di tutti i progetti che necessitano di uno sviluppo temporale.

Il diagramma viene utilizzato in tutte le procedure di  project management. Il diagramma è costruito partendo da un asse orizzontale - a rappresentazione dell'arco temporale totale del progetto, suddiviso in fasi incrementali  - e da un asse verticale - a rappresentazione delle mansioni o delle attività che costituiscono il progetto.

La lunghezza variabile delle singole operazioni viene rappresentata da delle barre orizzontali  che possono evidenziare caso per caso le sequenze coinvolte (eventuali step intermedi), la durata e l'arco temporale di ogni singola attività del progetto.

Secondo quanto evidenziato dalla dottrina l'insieme di tutte le attività del progetto ne costituisce la cosiddetta Work Breakdown Structure. Queste barre possono sovrapporsi durante il medesimo arco temporale ad indicare la possibilità dello svolgimento in parallelo di alcune delle attività. (ad esempio realizzazione della struttura e compravendita del progetto sulla carta oppure valutazione dell’immobile e verifiche catastali ecc…)

Le linee verticali intervengono per indicare la data di riferimento. Tale data può costituire il limite massimo entro il quale svolgere ed ultimare l’attività o più semplicemente possono indicare uno step intermedio per verificare, con accuratezza, il corretto svolgimento del progetto.

Un diagramma di Gantt permette dunque la rappresentazione grafica di un calendario di attività, utile al fine di pianificare, coordinare e tracciare specifiche attività in un progetto dando una chiara illustrazione dello stato d'avanzamento del progetto rappresentato.

Di contro, uno degli aspetti  non tenuti in considerazione in questo tipo di diagrammazione è l'interdipendenza delle attività, caratteristica invece della programmazione reticolare, cioè del diagramma Pert. Ad ogni attività possono essere in generale associati una serie di attributi: durata (o data di inizio e fine), predecessori, risorsa, costo.

Ad ogni attività possono essere associate una o più risorse. Alcuni software disponibili sul mercato permettono di visualizzare il carico di lavoro di ogni risorsa e la sua saturazione, impostando una certa disponibilità per ogni risorsa. Contestualmente, può essere definito il calendario dei giorni lavorativi e festivi, e il numero di ore di lavoro giornaliere.

Ad ogni attività può poi essere associato un costo. Il costo può essere attribuito a una singola attività oppure si può assegnare un costo orario alle risorse, determinando il costo dell'attività in base al relativo impegno orario. Nel corso del progetto, ad ogni attività o alla risorsa può essere attribuito un costo effettivo. Dai due dati di costo, preventivato al momento della stesura del Gantt, ed effettivi, si ricavano tre curve e due indicatori di avanzamento dell'intero progetto. Le tre curve riportano la cumulata del costo preventivato e/o effettivo in funzione del tempo, ossia i costi totali effettivi e/o preventivati dall'inizio.

Le fasi principali da monitorare all’interno di un diagramma di Gantt focalizzato sull’alienazione di un cespite corrispondono a:

1.    Analisi documentale: quadro catastale, giuridico, urbanistico, vincolistico

2.    Stima dell’immobile

3.    Analisi di natura catastale: eventuale frazionamento, individuazione di nuovo subalterno ecc…

4.    Presentazione all’organo di governo del progetto di alienazione

5.    Delibera di consiglio

6.    Trasmissione degli elaborati di gara al competente servizio: predisposizione allegati planimetrici, richiesta di certificato di destinazione urbanistico

7.    Assistenza tecnica alle procedure di gara: sopralluoghi ecc…

Un’altra procedura fondamentale per la programmazione dei lavori consiste nell’individuare, all’interno del processo di valorizzazione tutti gli uffici o tutti i servizi dell’ente interessati alla medesima procedura.

Il processo di alienazione immobiliare, per sua natura, si configura come un processo trasversale al medesimo ente. I servizi potenzialmente coinvolti nel processo risultano essere essenzialmente i seguenti: Servizio patrimonio, Servizio provveditorato ed economato, Servizio Finanziario, Servizio manutentivo, Servizio Urbanistica, Servizio somministrazioni energetiche ecc…

Appare ovvio come ogni percorso propedeutico all’alienazione debba necessariamente compenetrarsi tra le diverse attività in atto cercando, per quanto possibile, l’ottimizzazione dei tempi e la razionalizzazione delle risorse in campo.

La nostra società rimane a disposizione per collaborare su ogni tematica connessa al Piano delle alienazioni. Dalla valutazione e stima degli immobili, alla redazione di accurate due diligence immobiliari, dall’ottenimento di tutti i nulla osta necessari alla regolarizzazione catastale del bene, dall’approfondimento urbanistico alla verifica di tutti i pesi e servitù eventualmente gravanti.

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