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NEWSLETTER N°40 Le servitù prediali
[26-10-2012]
NEWSLETTER N°40 Le servitù prediali
Primi approfondimenti in materia
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo servente) per l'utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 cod. civ.).
L’esempio più semplice si identifica nel diritto di passaggio all’interno di un'altra proprietà. Altre servitù possono riguardare il diritto di attingere acqua dal pozzo del vicino o il diritto di immettere suoni fumi ecc…
L'elemento della contiguità o vicinanza dei fondi, non stabilito espressamente in nessuna norma come requisito essenziale della servitù prediale, è un elemento di fatto più che di diritto, discendente dall'intima essenza della servitù, ossia dal criterio dell'uso e dell'utilità.
Tale principio non ha valore assoluto, né va inteso nel senso empirico di materiale contatto o aderenza immediata, ma nel senso di un rapporto tra due fondi che si trovino in tale reciproca situazione da rendere possibile la sussistenza di una relazione di servizio tra i medesimi.
Pertanto, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, la circostanza che tra due fondi si trovi una striscia di terreno appartenente ad un terzo non esclude affatto la possibilità che tra gli stessi nasca e si eserciti una servitù di passaggio, ove si accerti che detta striscia non è mai stata di concreto ostacolo all'esercizio del passaggio.
Rientrano nella fattispecie di servitù prediale tutte le linee di distribuzione delle principali utenze (energia elettrica, gas, acqua, telefonia), gli oleodotti, i metanodotti, le linee ferroviarie e più in generale qualsiasi strumento atto a garantire un servizio generale.
Altre servitù, generalmente riconosciute al fine di tutelare il fondo dominante, possono riguardare il divieto di edificabilità sul fondo confinante o particolari prescrizioni quali i limiti di volumetria o di altezza dell’edificio.
Le servitù si definiscono affermative quando consentono al titolare una limitata utilizzazione del fondo servente (passaggio, attraversamento con un acquedotto e simili) si definiscono negative le servitù che consentono al proprietario del fondo dominante il potere di vietare determinate utilizzazioni del fondo servente (p. es.: divieto di costruire oltre una certa altezza).
Come risulta evidente le servitù possono quindi riguardare i contenuti più vari, anche se non espressamente previsti dalla legge, alla condizione però di mantenersi entro i limiti della definizione di servitù.
L’elemento fondamentale che contraddistingue la servitù è la predialità ovvero la servitù richiede in primo luogo che essa sia stabilita in favore di un fondo e non di una persona.
Il diritto segue il bene e non il proprietario del bene. In questo senso non è possibile attribuire a una persona il diritto reale di entrare in un fondo per passeggiarvi o per scaricarvi detriti.
La servitù deve essere costituita per l'utilità del fondo dominante.
Non è possibile costituire una servitù per un'utilità personale che non abbia una relazione oggettiva con il fondo dominante.
La legge prevede la possibilità di costituire servitù anche per fondi tra loro non attigui o confinanti. L’esempio più reale è costituito dalla servitù di condotta elettrica o di acquedotto a servizio di fondi molto lontani.
Il trasferimento del fondo dominante implica, "ex lege", quello della servitù, a suo tempo riconosciuta al medesimo fondo, dal lato attivo e passivo, al fondo dominante e servente, anche quando di essa non sia fatta menzione nell'atto.
Le servitù possono essere costituite in due modi:
ð volontariamente, con un contratto o per testamento
ð coattivamente, per imposizione della legge
In merito all’imposizione di servitù coattive occorre ricordare la numerosa e articolata casistica disciplinata per legge. Fra le principali va ricordata la servitù coattiva di acquedotto, in favore di chi abbia diritto di utilizzare acque per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali e abbia necessità di farle passare sul fondo vicino per farle giungere fino al proprio fondo (art. 1033) o anche la servitù coattiva per il passaggio di condutture elettriche (art. 1056)
La costituzione della servitù coattiva non presuppone la necessità assoluta del fondo dominante ma è invece sufficiente dimostrarne l'utilità conseguente.
A fronte del crescere di nuove consapevolezze e di nuove preoccupazioni inerenti l’inquinamento elettromagnetico ed ambientale, nel corso del 2003, era stato indetto un referendum popolare mirato al superamento della servitù di elettrodotto. Tale referendum non ha raggiunto il quorum del 50%.
Le servitù si possono estinguere:
ð per rinuncia del titolare;
ð per confusione (o consolidazione), se il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente, o viceversa
ð per non-uso ventennale (prescrizione).
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