NEWSLETTER N°38 La stima degli immobili ad uso commerciale

[31-08-2012]

NEWSLETTER N°38   La stima degli immobili ad uso commerciale

Ulteriori approfondimenti in materia

Il settore commerciale rappresenta circa il 6% delle transazioni immobiliari. La valutazione di un immobile destinato ad attività commerciale risulta particolarmente complessa.

La redditività del cespite risulta fortemente influenzata, oltre che dall’ubicazione, anche dalla soggettività dell’imprenditore che svolge l’attività stessa.

Particolari redditività sovra ordinarie potrebbero quindi essere il frutto di particolari qualità manageriali e gestionali dell’attuale conduttore. In egual modo la poca propensione alla redditività dell’immobile potrebbe essere funzione di un errata conduzione dell’attività o di un errata destinazione d’uso della medesima.

Molto spesso la redditività particolarmente elevata di un attività commerciale potrebbe essere connessa alla particolare condizione di monopolio o oligopolio gestionale.

Tutte le condizioni sopra esposte devono sollecitare l’estimatore a maggiori riflessioni metodologiche in quanto, molto spesso, il medesimo, interviene nella stima al fine di ricercare il solo e più probabile valore di mercato dell’immobile.

Ovvero, la valutazione della semplice volumetria in assenza di particolari valutazioni delle caratteristiche soggettive del conduttore.

Un’attività commerciale deve essere quindi valutata in ragione dell’ipotetica presenza di un imprenditore medio e ordinario, depurando la redditività attuale da influenze positive o negative connesse al  gestore in oggi presente.

L’estimatore deve quindi valutare il cespite in considerazione dell’intrinseca capacità del medesimo di produrre reddito indipendentemente dalla presenza soggettiva del conduttore.

L’ubicazione dell’attività, ad esempio, incide sul valore del cespite indipendentemente dalla presente di qualsiasi tipologia di imprenditore.

Per quanto detto, la collocazione centrale di un negozio risulterà fortemente premiata; così pure la collocazione all’interno di aree pedonali dedicate allo shopping o in ultimo la collocazione del negozio all’interno di grandi centri commerciali o all’interno dei più recenti outlet  (Mc Arthur Glen ecc..).

Viceversa, la collocazione del cespite in aree periferiche, scarsamente frequentate, inciderà in modo negativo sul valore del medesimo.

Come già accennato, la collocazione marginale può essere in parte calmierata dalla possibilità di offrire prodotti in condizione di oligopolio o addirittura di monopolio.

E’ questo il caso dei rivenditori ufficiali di particolari marchi. Si studia, ad esempio, il caso dei concessionari ufficiali di autovetture: unici rivenditori per la città, la provincia o per la zona di riferimento.

In tali situazioni la collocazione del cespite risulta ininfluente e poiché tali attività necessitano di molto spazio, genericamente, le medesime, trovano collocazione nelle fasce periferiche del centro urbano.

Sinteticamente le diverse componenti che caratterizzano il reddito di un’attività commerciale risultano essere le seguenti:

1.    Dimensioni ottimali o meno rispetto all’attività

2.    Ubicazione sul territorio

3.    Condizioni di oligopolio o monopolio

4.    Qualità manageriali

5.    Congiuntura del mercato immobiliare

6.    Altre particolari specificità

A tali caratteristiche si possono aggiungere ulteriori riflessioni in merito allo stato conservativo, alla manutenzione necessaria, agli obblighi di messa a norma ecc…..

In merito alle tipologie estimative utilizzabili, come nel caso delle valutazioni ad uso residenziale, anche per le attività commerciali, si può far riferimento ai principali borsini immobiliari.

Il percorso di approccio alla stima deve innanzitutto evidenziare la sostanziale ordinarietà del bene stimando. In altre parole occorre verificare se il bene oggetto di valutazione risulta coincidente con la richiesta del mercato o se in alternativa risulta sovra o sotto dimensionato.

Un giusto equilibrio tra attività svolta e superficie disponibile risulta particolarmente premiante in ogni attività commerciale. Ad esempio, un ristorante pur conosciuto e particolarmente rinomato, se fortemente sottodimensionato rispetto alla reale necessità non potrà mai sviluppare porzioni incrementali di reddito e/o profitto.

Nel caso di perfetta ordinarietà rispetto al mercato e rispetto alla superficie necessaria a quella particolare attività, il ricorso ai borsini immobiliari dovrà essere soltanto calmierato dall’applicazione dei più appropriati coefficienti di differenzazione.

Come già ricordato l’applicazione di tali coefficienti è bene che non superi una percentuale massima del 10-15%.

In presenza di percentuali superiori è sempre meglio approfondire la possibilità di procedere alla valutazione del cespite mediante G.O.P. Gross Operating Profit.

In merito alla capitalizzazione dei redditi attualmente percepiti occorre effettuare tutte le verifiche già evidenziate per quanto concerne il mercato ad uso residenziale.

In caso di canone sufficientemente attendibile, ovvero di canone di locazione sottoscritto a valore di mercato nei precedenti 12 – 24 mesi, la capitalizzazione del reddito può essere perseguita mediante il ricorso ad un saggio di capitalizzazione individuato con metodo sintetico comparativo, o meglio, mediante ricerca analitica del medesimo.

Ancora una volta occorre verificare se il saggio sintetico comparativo individuato su riviste specializzate si adatta in modo corretto al bene stimando.

Il valore espresso dai principali riviste tematiche esprime un valore medio riferito all’intera analisi di tutte le locazioni intervenute sul mercato. Occorre quindi verificare se il nostro bene si identifica perfettamente con la media del mercato.

In questi casi è sempre meglio affiancare alla ricerca comparativa anche una ricerca analitica che tenga in debita considerazione ogni influenza ascendente o discendente del medesimo cespite.

Il processo che si sviluppa in ragione dell’analisi del profitto netto e lordo ricavato dall’esercizio in essere viene di regola denominato Gross Operating Profit . Si tratta di un processo assai delicato.

Analizzare il profitto lordo di un qualsiasi esercizio significa conoscere perfettamente tutte le dinamiche che compongono l’attività imprenditoriale, inoltre occorre saper riconoscere la veridicità di un bilancio aziendale.

Le voci che incidono come fattore “costo” su di un bilancio aziendale (i costi sostenuti comprimono il profitto) devono essere analizzate con particolare cura.

Occorre verificare le modalità di scarico fiscale delle medesime ed occorre capire la necessità e l’utilità delle medesime.

In altre parole occorre capire se una spesa sostenuta poteva essere evitata e se la stessa sarebbe stata sostenuta anche da un imprenditore medio (ovvero al di fuori della gestione soggettiva in esame).

Occorre saper evitare le possibili frodi presenti in bilancio (a questo mondo esistono esercenti onesti e meno)

Sinteticamente le voci maggiormente incidenti su di un bilancio di tipo commerciale (negozio) risultano essere le seguenti:

1.    Costi personale addetti all’esercizio

2.    Scorte di magazzino invendute

3.    Tributi

4.    Ammortamenti e svalutazioni

5.    Oneri diversi di gestione

6.    Marketing, pubblicità

7.    Ammodernamenti

Nell’ambito delle destinazioni ad uso diverso risulta fondamentale verificare se l’attuale destinazione d’uso corrisponde a quella effettivamente capace di produrre il maggior reddito.

Rimane evidente la necessità di calibrare l’utilizzo attuale con quanto richiesto dal mercato per quella specifica zona. In altre newsletter lo abbiamo già accennato: un magazzino in centro rende meno di un negozio. In questi casi l’immobile dovrà essere stimato facendo ricorso al costo di trasformazione e di riqualificazione ipotizzandone quindi un cambio di destinazione d’uso in negozio.

La stima effettuata in ragione di un cambio di destinazione d’uso deve innanzitutto evidenziare tutti i costi connessi alla trasformazione medesima. Agli stessi dovranno essere detratti i costi connessi al mantenimento dell’uso attuale ad esempio i costi di messa a norma di un magazzino: prevenzione incendi. Ulteriore considerazione fondamentale quella di verificare l’utilità e la convenienza economica della trasformazione stessa.

In altre parole, occorre capire i quanti anni potranno essere completamente ammortizzati tutti costi di trasformazione ipotizzati.

La difficoltà della stima risiede nel calcolare in modo del tutto ipotetico il reddito ricavabile dalla nuova destinazione d’uso. In questo contesto e al fine di evitare possibili errori è bene ponderare con esattezza i tempi connessi alla trasformazione.

Contenendo i tempi della trasformazione in un breve periodo (12 mesi), ed in assenza di gravi criticità nazionali o internazionali rimane ragionevolmente possibile valutare il nuovo reddito in ragione dei redditi attuali ricavabili da attività similari. In questo contesto si potrà quindi ricorrere a tutti i borsini immobiliari già ampiamente richiamati.

Il reddito netto, diretta conseguenza anche dell’imposizione tributaria, dovrà essere altresì valutato facendo riferimento alle possibili variazioni di imposizione  fiscale (vedi: legge finanziaria per anno successivo).

L’incertezza sul reddito percepibile a seguito della trasformazione cresce con il dilatarsi dei lavori connessi all’intervento. Meglio quindi, in tutti questi casi sviluppare attende proiezioni di ammortamento e reintegro dei costi.

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