NEWSLETTER N°35 La vendita: definizione. Vendita con effetti reali e vendita ob­bligatoria

[05-06-2012]

NEWSLETTER N°35   La vendita: definizione. Vendita con effetti reali e vendita ob­bligatoria.

Primo approfondimento sulla materia

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 cod. civ.).

Oggetto della vendita può essere dunque qualsiasi bene o diritto trasferibile: la proprietà di cose mobili o immobili, diritti reali quali ad esempio l'usufrutto di un edificio (si estingue in ragione dei diritti del primo proprietario), universalità di beni ecc…

L’articolo 1350 prevede la forma scritta per il trasferimento dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari.

Perché si possa verificare la vendita occorre che l’oggetto del contratto sia determinato, presente e trasferibile. Tuttavia la dottrina, in ragione del mutuarsi del mercato e delle esigenze ad esso correlate ha individuato possibili forme di vendita in assenza di un oggetto immediatamente trasferibile. Di seguito vengono riportati i singoli casi:

a) vendita di cose determinate solo nel genere: la proprietà passerà al momento dell'individuazione (art. 1378 cod. civ., e v. supra, n. 224); ad esempio una tonnellate di arance di Sicilia, un quintale di talco proveniente dalla Spagna. Ovvero riservandosi, in futuro, di meglio specificare il podere o la cava di estrazione.

Perché all'effetto obbligatorio segua quello reale del trasferimento della proprietà dal venditore al compratore, nella vendita di cose determinate solo nel genere e non ancora consegnate, l'individuazione delle cose stesse deve essere fatta in presenza e col concorso di entrambe le parti o di loro rappresentanti, salvo che i contraenti abbiano stabilito di comune accordo altre misure idonee a realizzare la separazione delle cose dal "genus" e ad assicurarne la non sostituibilità da parte del venditore.

Quindi ai fini predetti non è sufficiente un'iniziativa unilaterale del venditore. [1]

L'obbligazione, che, qualunque ne sia la genesi negoziale, abbia ad oggetto la consegna o restituzione di cose mobili, da trasportare da un luogo ad un altro, è adempiuta dal debitore, in mancanza di patto od uso contrario, con la consegna delle cose ad un vettore (o ad uno spedizioniere), designando come destinatario il creditore.

Di regola quanto sopra comporta che, non potendo il vettore essere qualificato terzo ausiliario nell'adempimento dell'obbligazione, non è applicabile l'articolo 1228 del codice civile[2] e, quindi, in caso di perdita o avaria delle cose, il debitore non è responsabile, verso il creditore, per il fatto colposo del vettore.

Solo in presenza di patto od uso contrario, secondo il quale detta obbligazione debba ritenersi adempiuta se e nel momento in cui il vettore riconsegna le cose trasportate al destinatario, il vettore stesso va considerato terzo ausiliario del debitore mittente, il quale, perciò, in caso di perdita o avaria (totale o parziale), risponde verso il creditore destinatario del fatto colposo (presunto ex art. 1693 cod. civ.) del vettore. [3]

b) vendita di cosa futura: occorre che la cosa venga ad esistenza (art. 1472 cod. civ.); ad esempio il prossimo raccolto di grano o una certa partita di bottiglie di Brunello di Montalcino ancora da produrre, il cucciolo futuro di un cane di razza ecc….. Ovvero, certi del prodotto futuro, (figlio di un campione di razza, ottime bottiglie appartenenti ad un produttore superbo) si prenota e si acquista una cosa che deve ancora avverarsi

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente e per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva, di carattere e con effetti meramente preliminari (aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio).

La vendita di cosa futura configura quindi un'ipotesi di vendita obbligatoria di per sé sufficiente a produrre l'effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza. [4]

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva suscettibile soltanto di effetti meramente preliminari, aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio, ma configura un'ipotesi di contratto definitivo di vendita obbligatoria, di per sé idoneo e sufficiente a produrre l'effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza a norma dell'art. 1472 cod. civ.

Da ciò consegue che il contratto definitivo di vendita di immobile futuro deve, a norma dell'art. 1350 cod. civ., rivestire "ad substantiam" la forma scritta e che alla stessa forma è assoggettato l'accordo risolutorio del contratto predetto, giacché le esigenze che sono a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto sussistono anche per l'accordo risolutorio di esso. [5]

Nella vendita di cosa futura l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene (nella specie, appartamento da costruire) è venuto ad esistenza nella sua completezza, restando irrilevante l’eventuale mancanza di rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile alla sua complessiva utilizzazione.[6]

c) vendita di cosa altrui: occorre che la cosa venga procurata dal venditore (art. 1478 cod. civ.); la macchina o l’appartamento ancora di proprietà di una terza persona.

Nel contratto di compravendita di cose in tutto o in parte altrui non assume efficacia discriminante il mero convincimento del venditore di alienare cosa propria, dato che il diritto del compratore di chiedere la risoluzione (o, nei debiti casi, la riduzione del prezzo e i danni) trova in questa particolare situazione, per qualunque ragione si verifichi, la sua giustificazione nell'inadempimento del venditore al suo obbligo di trasferire subito il diritto di proprietà sul bene nella sua interezza. [7]

Sempre secondo la prevalente giurisprudenza in materia nel caso di vendita, definitiva o preliminare, di cosa altrui, l'obbligo del venditore o del promittente venditore può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al promissario acquirente (nell'ipotesi di vendita preliminare), sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore o promissario acquirente, purché tale trasferimento, anche se il venditore o il promittente venditore non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso venditore o promittente, cioè dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e in conseguenza dell'adempimento da parte di quest'ultimo degli obblighi assunti nei confronti del venditore o promittente venditore, sia pure con l'intervento in sede distipulazione del contratto definitivo del terzo proprietario della cosa, che manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore, realizzandosi in tale ipotesi, con l'effetto traslativo della cosa, proprio quel risultato che il promissario acquirente intendeva conseguire e che il promittente venditore si era impegnato di fargli ottenere. [8]

In ultimo si può affermare che nel caso di preliminare di vendita di cosa altrui, l'obbligazione del promittente alienante di fare acquistare la proprietà della cosa al promissario acquirente può essere adempiuta non solo mediante l'acquisto della cosa da parte del promittente, e il suo successivo trasferimento a detto promissario, ma anche inducendo il vero proprietario a prestare il suo consenso al trasferimento della proprietà della cosa al promissario stesso. [9]

d) vendita alternativa: il trasferimento si verificherà al momento della scelta (art. 1285 cod. civ.); un ettolitro di vino Dolcetto o al pari prezzo un ettolitro di vino Barbera (la scelta, fissato il quantitativo e il prezzo è rimandata al momento della vendemmia).

La Corte di Cassazione con propria sentenza Sez. Lav., sent. n. 3781 del 22-06-1985 è intervenuta stabilendo che l'obbligazione alternativa, con potere di scelta da parte del creditore, postula l'originario concorso di due o più prestazioni, dedotte in modo disgiuntivo, nessuna delle quali può essere adempiuta prima dell'indispensabile scelta.

L'obbligazione facoltativa postula invece un'obbligazione semplice, con una prestazione principale, unica e determinata fin dall'origine, ed una prestazione facoltativa, dovuta solo subordinatamente, se eventualmente preferita dal creditore, e relativamente alla quale l'obbligazione perdura fin quando il debitore non abbia eseguito la prestazione principale.

e) vendita sottoposta a termine o a condizione. Ovvero desidero comprare entro e non oltre un determinato giorno oppure desidero comprare solo se si avvera una determinata condizione.

In allegato la brochure inerente i SEMINARI in house disponibili per il 2012

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