NEWSLETTER N° 2 L’archivio immobiliare: la componente giuridico amministrativa

[28-12-2010]

NEWSLETTER N° 2  L’archivio immobiliare:  la componente giuridico amministrativa

Come costruire un archivio immobiliare le sue componenti e il primo tassello fondamentale, ovvero il quadro giuridico amministrativo

La corretta inventariazione e conoscenza dei dati attinenti un complesso patrimoniale risulta funzionale per ogni processo di asset e property management.

Difficile quindi ipotizzare felici valorizzazioni e gestioni patrimoniali in assenza di un preciso e ben sviluppato archivio immobiliare. La conoscenza o meglio l’esatta e tempestiva conoscenza di tutti i dati attinenti un cespite è la chiave principale per ogni successo di mercato. Ogni società, sia essa pubblica o privata, deve quindi progettare i propri percorsi di asset e property in direzione di uno sviluppo archivistico completo ed esaustivo.

I dati incidenti su ogni percorso gestionale e valorizzativi sono molti. I dati minimi devono rispondere ad esigenze amministrative e giuridiche, catastali, urbanistiche, tributarie, gestionali, finanziarie, tecniche, statiche, manutentive ecc…

La dimensione amministrativa e giuridica di un bene risulta fondamentale per individuare e dimostrare con esattezza il titolo o il diritto reale per il quale si detiene il bene.

Nel rimandare a lavori maggiormente esaustivi in materia[1] in questo contesto preme semplicemente ricordare la gradualità e la diversa rilevanza che caratterizza i diversi diritti reali.

Il principale e il più assoluto diritto reale è senza dubbio la proprietà. Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.

L'usufrutto, altro fondamentale diritto reale, consiste nel diritto di usare una cosa altrui e di farne propri i frutti, senza però modificarne la destinazione economica o alienarla.

La superficie, importante diritto reale in campo patrimoniale, consiste nel diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costruzione.

La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo (dominante) di passare sul fondo vicino (servente) e così via. (in realtà le servitù possono riguardare anche la veduta, l’immissione di scoli o fumi ecc…).

Accanto alla classificazione sopra riportata occorre inoltre ricordare il diritto d’uso, il diritto di abitazione e in ultimo il possesso.

Al diritto reale corrisponde naturalmente il dovere di chiunque di astenersi dall'impedirne o turbarne l'esercizio.

Fondamentale quindi individuare all’interno dell’archivio patrimoniale l’esatta intestazione del bene e l’esatta classificazione del diritto reale di pertinenza. La scheda patrimoniale dovrà quindi riportare gli estremi dell’atto con il quale la società è entrata in possesso della proprietà o di altro diritto reale. Gli estremi di tale atto dovranno peraltro essere riportati anche all’interno di ogni successivo contratto traslativo. E’ infatti consuetudine, per i notai, richiamare all’interno dell’atto di compravendita successivo anche i dati di provenienza del medesimo bene, comprovanti la disponibilità del cespite e la potestà liberatoria da parte del venditore.

I documenti comprovanti la piena disponibilità del bene risultano altresì fondamentali per procedere alla corretta locazione o concessione del cespite. In questo contesto preme ricordare come la figura del locatore possa differenziarsi da quella del proprietario. Il nostro codice civile, nel regolamentare il diritto di usufrutto, stabilisce infatti che l’usufruttuario (colui che gode dell’usufrutto) può procedere alla messa a reddito del bene (locazione).

L’archivio patrimoniale dovrà quindi evidenziare i contenuti specifici dell’usufrutto, le condizioni e soprattutto la data di termine del medesimo diritto (quanto sopra è fondamentale nel caso di persone giuridiche - società)

Oltre che per l’immobile, il titolo e il contratto di provenienza sono fondamentali anche per il terreno ove, in fase successiva, è stato realizzato l’immobile. Ogni contratto di compravendita inerente immobili già realizzati deve riportare con esattezza tutti gli estremi della particella catastale su cui è stato costruito e deve riportare con esattezza tutte le indicazioni inerenti possibili aree direttamente asservite o proprietà condominiali indivise.

La classificazione amministrativa e giuridica del bene deve quindi evidenziare il titolo di provenienza, il numero di atto di acquisizione del diritto, la data di sottoscrizione del medesimo atto, la data di registrazione e il numero di registrazione del medesimo contratto. Ulteriori notizie devono riguardare il notaio presso il quale è custodito l’originale dell’atto.

La dimensione giuridica di un bene può essere inoltre caratterizzata dalla presenza di pesi o servitù incidenti.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo servente) per l'utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 cod. civ.).

L’esempio più semplice si identifica nel diritto di passaggio all’interno di un'altra proprietà. Altre servitù, come già accennato, possono riguardare il diritto di attingere acqua dal pozzo del vicino o il diritto di immettere suoni fumi ecc…

L’elemento fondamentale che contraddistingue la servitù è la predialità, ovvero la servitù richiede ,in primo luogo, che essa sia stabilita in favore di un fondo e non di una persona.

Il diritto segue il bene e non il proprietario del bene. In questo senso non è possibile attribuire a una persona il diritto reale di entrare in un fondo per passeggiarvi o per scaricarvi detriti.

La servitù deve essere costituita per l'utilità del fondo dominante.

Non è possibile costituire una servitù per un'utilità personale che non abbia una relazione oggettiva con il fondo dominante.

Le servitù possono essere costituite in due modi:

ð volontariamente, con un contratto o per testamento

ð coattivamente, per imposizione della legge

L’archivio patrimoniale deve quindi evidenziare la tipologia di servitù esistente (attiva o passiva) deve inoltre indicare con esattezza gli estremi del fondo dominante e del fondo servente, deve indicarne gli estremi contrattuali, i contenuti economici l’eventuale termine di godimento o di peso e naturalmente i contenuti oggettivi e tecnici della medesima servitù (descrizione dettagliata del peso imposto: es. Diritto di passaggio limitato al solo mezzo agricolo avente dimensioni massime di larghezza di metri 2,00, passaggio limitato alle sole ore mattutine comprese tra le ore 7,00 e le ore 9,00 e pomeridiane comprese tra le ore 16,00 e le ore 18,00)

Le servitù si possono estinguere:

ð per rinuncia del titolare;

ð per confusione (o consolidazione), se il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente, o viceversa

ð per non-uso ventennale (prescrizione).

L’analisi giuridica si deve poi sviluppare in ragione dell’accertamento e monitoraggio di tutti i contratti di gestione attivi o passivi correlati al medesimo cespite. Si configurano come contratti passivi tutti gli atti di somministrazione connessi alla gestione del cespite (fornitura di energia elettrica, gas, acqua ecc…), si configurato invece come contratti di gestione attivi tutti gli atti di locazione e concessione degli immobili.

Per l’analisi di detti contratti si rimanda necessariamente ai capitoli specifici.

La regolarità dell’immobile la possibilità di utilizzo e di corretta gestione è sancita dall’esistenza di un decreto di agibilità o, a seconda delle diverse definizioni temporali, di abitabilità o di usabilità.

Fondamentale per le “attività ad uso diverso”[2] dall’abitazione l’ottenimento e la conservazione del Certificato di prevenzione incendi.

Accanto al decreto di agibilità della struttura devono essere adeguatamente classificati e  archiviati tutti i documenti inerenti il rilascio della concessione edilizia e delle eventuali concessioni in variante in corso d’opera nonché di tutte le concessioni in sanatoria ex lege 47/85 ed ex lege 724/94[3]

A lato pratico occorre inoltre evidenziare la perfetta corrispondenza del manufatto attuale con quanto rappresentato dalla cartografia catastale e dalla cartografia allegata alla concessione edilizia. Occorre inoltre verificare (in caso di difformità fisica e strutturale) la pendenza di eventuali istruttorie.

A prescindere dalla difformità evidenziata occorre comunque ricordare la necessità di giungere all’alienazione del bene in completa ottemperanza di quanto previsto da tutte le normative vigenti

La componente amministrativa e giuridica dell’archivio deve inoltre evidenziare tutti gli atti attinenti gli appezzamenti di terreno fisicamente accorpati o direttamente asserviti al bene oggetto di analisi.

La scheda del terreno deve riportare tutti i dati attinenti le eventuali servitù attive o passive presenti nonché ogni riferimento a problematiche di tipo geologico e/o urbanistico.

L’analisi giuridico amministrativa del cespite evidenzia la necessità di una stretta collaborazione tra il settore di asset e il settore di property management.

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