NEWSLETTER N°31 LE PERTINENZE

[13-03-2012]

NEWSLETTER N°31   LE PERTINENZE

Panoramica sul concetto di pertinenza in campo immobiliare

Si considerano pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a completamento di un'altra cosa, senza esserne parte costitutiva. La destinazione può essere operata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (art. 817 cod. civ.).

Sono pertinenze la cantina di un appartamento, il posto macchina di un immobile, la ruota di scorta dell'automobile, l'arredamento di un edificio destinato ad albergo.

Di regola se non è diversamente disposto, tutti gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale ricadono e comprendono anche la pertinenza. ( la cantina se non diversamente indicato viene venduta con l’appartamento).

L’art. 818 del c.c. stabilisce che in caso di vendita separata l’oggetto perde la qualità di pertinenza.

(in pratica posso privarmi, vendendola separatamente, della cantina rimanendo comunque proprietario dell’appartamento)

Secondo quanto premesso per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della "res" al servizio o all'ornamento del bene principale.[1]

Resta inteso che la destinazione durevole di una cosa al servizio di un'altra dà luogo ad un rapporto pertinenziale ai sensi dell'articolo  817 cod. civ. solo se effettuata dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento su entrambe le cose, che intenda con un atto di disposizione della cosa (elemento soggettivo) collegarla ad un'altra in modo da farne un'entità strutturale.

Nel caso in cui le cose appartengano a due proprietari diversi, la destinazione dell'una a servizio dell'altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria,

Di regola (in ragione della prevalente giurisprudenza) quando la destinazione di una cosa a servizio dell'altra, pur in presenza della proprietà dell'una e dell'altra in capo allo stesso soggetto, venga fatta da colui che abbia in locazione la cosa principale con la sola tolleranza o la mera conoscenza del proprietario locatore, il vincolo pertinenziale è escluso per difetto del suddetto elemento soggettivo.[2]

Si può quindi concludere che ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è sempre necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni.

Il bene accessorio deve sempre arrecare "utilità" al bene principale e non al proprietario di esso.

L'accertamento in ordine alla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenziale fra due immobili e consistenti nella volontaria e permanente destinazione di uno di essi al servizio dell'altro comporta un giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici. ^[3]

Nel sistema tributario, le pertinenze non hanno una propria autonomia né autonoma disciplina, ma seguono, secondo il generale principio civilistico posto dall'articolo 817 del codice civile il regime dei beni principali, come emerge chiaramente dalla normativa in materia di imposte sui redditi (artt. 24, 29, 33 e 39 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917; art. 17 della legge 31 gennaio 1994, n. 97) e di imposta di registro (art. 23 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) [4]

In tema di giudizio volto all'accertamento della proprietà di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprietà dell'istante, non potendo tale destinazione essere considerata, di per sé alla stregua di un modo di acquisto della proprietà, non fa venire meno la necessità di procedere all'accertamento richiesto.[5]

Sempre in materia di pertinenza appare importante riportare la sentenza della Cassazione Sez. II, sent. n. 24147 del 29-12-2004 secondo la quale “…. il sottotetto di un edificio, quando assolve la esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione, e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarità dell'insieme”.

Conseguentemente a quanto sopra nel caso in esame, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso "ad usucapionem" dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.

In tema di Imposta comunale sugli immobili (I.C.I.), l'art. 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, esclude l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali.[6]

Il decreto legislativo in oggetto fonda l'attribuzione della qualità di pertinenza sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, secondo la relativa definizione contenuta nell'articolo  817del codice civile. [7]

In conclusione per potersi ravvisare il vincolo pertinenziale tra due beni, tra loro distinti ed autonomi, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria e che la destinazione pertinenziale, specie quando essa derivi da un atto non negoziale, risulti nella sua attualità ed effettività e possa essere fatta risalire ad un comportamento oggettivamente valutabile che destini l'una cosa al servizio o all'ornamento dell'altra, postulando peraltro il vincolo anche la esclusività della funzione accessoria dell'un bene rispetto all'altro.

Pertanto, ove tale requisito manchi ed il bene accessorio sia adibito contemporaneamente a servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti non si configura una pertinenza, ma un caso di proprietà comune del bene accessorio, ovvero un caso di servitù imposta su di esso. [8]

 
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