N° 1 Asset & Property Management

[18-12-2010]

NEWSLETTER N° 1   ASSET & PROPERTY MANAGEMENT

Sperando di fare cosa gradita, con questa newsletter, iniziamo un percorso di dialogo spontaneo e del tutto gratuito tra la nostra società e quanti desiderosi di approfondire il percorso di asset e property management.   PAGLIA & Associati da oltre vent’anni interviene a fianco della pubblica amministrazione per migliorare e valorizzare la gestione del patrimonio immobiliare.

Di seguito il primo fondamentale approfondimento ” Asset & Property Management”

Una moderna gestione immobiliare si sviluppa in funzione della perfetta armonia delle seguenti discipline: asset, property e facility management.

Le procedure di cui sopra ampiamente sperimentate oltreoceano e nel mondo anglosassone hanno progressivamente interessato anche ampi spezzoni dell’esperienza privatistica italiana e, più recentemente, anche diversi settori della pubblica amministrazione.

Per asset management si intende il coacervo di tutte quelle attività finalizzate allo sviluppo strategico del patrimonio in esame.

In altre parole l’asset management cura la programmazione patrimoniale attraverso l’analisi e la creazione di tutti gli strumenti di ricerca e monitoraggio del patrimonio.

Compete quindi all’organismo di asset il compito di verificare il giusto utilizzo delle strutture analizzare l’eventuale sovra utilizzo o sotto utilizzo degli immobili, giudicare l'eventuale redditività percepibile dal cespite o il verificare del crescere dei costi manutentivi. 

La struttura di asset management interviene nelle procedure di acquisizione o alienazione del patrimonio.

Il suo intervento consiste nella verifica del cespite in esame proponendo all'attenzione della struttura una accurata analisi giuridica, storica, catastale, urbanistica e funzionale.

Il settore sviluppa  la stima del valore dell'immobile utilizzando in questo contesto le procedure ritenute opportune e meglio adeguate al percorso immobiliare. La stima si sviluppa inoltre in ragione delle dovute osservazioni contestuali mirate ad individuare eventuali straordinarietà dell'immobile e quindi l’ eventuale situazione di monopolio o oligopolio bilaterale.

Il settore interviene altresì per verificare l'opportunità di procedere a nuove locazioni verificando la potenziale redditività del bene e suggerendo, caso per caso, la migliore destinazione. 

L'attività di property management sviluppa e gestisce ogni percorso di valorizzazione e utilizzo immobiliare definito dal settore di asset. In pratica il property management interviene nella gestione amministrativa e tecnica di ogni finalizzazione immobiliare. 

Il property management deve quindi possedere importanti conoscenze giuridiche, amministrative, tecniche e funzionali necessarie per gestire, rinnovare e/o concludere ogni rapporto locatizio o concessorio. 

Il settore in esame è chiamato alla gestione e ottimizzazione di tutte le somministrazioni (utenze) caratterizzanti l’immobile oggetto di intervento.

Compete inoltre al settore di property la gestione e la liquidazione di tutti i tributi connessi al settore immobiliare. Spetta a tale ufficio il compito di verificare l'esatta applicazione di aliquote e categorie di tassazione. In ultimo il settore cura l'inventariazione dei beni e predispone le specifiche di custodia dei medesimi.

Le attività di asset e property management consentono in primo luogo di individuare con estrema certezza l'insieme dei cespiti core e dei cespite no core. Essenzialmente si tratta di individuare con certezza ciò che e direttamente funzionale all'attività dell'ente o della società e ciò che invece può essere semplicemente posto in vendita, o in particolari situazioni, messo a reddito.

Come si evince da quanto sopra descritto le due procedure delineate necessitano di importanti e continue compenetrazioni risultando tra loro complementari e inscindibili.

Il terzo settore funzionale alla gestione patrimoniale si identifica nel Facility management ovvero il settore dedicato alla manutenzione materiale dei beni. Tradizionalmente il settore di Facility risulta staccato e indipendente dai due già esaminati.

Le moderne realtà patrimoniale impongono accanto a quanto già esaminato lo sviluppo di una attività denominata, nel mondo anglosassone, di portfolio management.

Tale struttura risulta essenzialmente dedicata all'individuazione delle strategie di investimento tramutabili nel settore pubblico all'individuazione delle strategie di minor costo e di miglior gestione del patrimonio esistente.

L'insieme delle attività di asset e property management nel mondo anglosassone assume la definizione di capital asset management ovvero quel processo logico funzionale atto alla valutazione e al continuo monitoraggio delle condizioni amministrative, giuridiche, fisiche e logiche incidenti su un portafoglio dei beni amministrati.

Conditio sine qua non  per lo sviluppo di tale procedura la creazione di un unico archivio dati contenente ogni informazione afferente al patrimonio. La moderna gestione patrimoniale deve quindi svilupparsi in direzione di un concentramento di tutte le attività inerenti il patrimonio.

Solo la perfetta conoscenza di tutti i dati e di tutte le incidenze consente lo sviluppo di importanti economie di scala e di importanti sinergie funzionali. Solo la perfetta conoscenza di ogni dettaglio e della condizione amministrativa e tecnica consente di offrire e ottimizzare il proprio patrimonio.

L’insieme delle attività sopra delineate, di regola, viene definita due diligence immobiliare.

Il termine, ha ancora una volta, di origine anglosassone significa letteralmente “diligenza dovuta”.

In altre parole con il termine di due diligence si identifica l'insieme delle attività rivolte all’analisi e allo sviluppo o di un complesso immobiliare.

La due diligence non può prescindere da un complesso processo conoscitivo proprio del settore di asset management e non può prescindere dal complesso di attività amministrative e tecniche proprie del settore di property  management.

Accanto a quanto sopra occorre introdurre e sviluppare il concetto di “sistema tendente alla qualità”.

Qualità significa essenzialmente riuscire a soddisfare tutte le esigenze di tipo morale e materiale , proprie dell’attività societaria, attraverso adeguati processi di regolamentazione e normazione.

Da molti anni, nel settore privato e da circa un decennio nel settore pubblico si è sviluppato un nuovo concetto di rapporto Società,Ente - cliente, dove il soggetto erogatore di servizi mira alla massima soddisfazione del cittadino cliente.

In questo contesto diventa fondamentale assumere come obiettivo strategico il perseguimento del Sistema Qualità, prevedendo con graduale estensione a tutti i servizi offerti dalla società un adeguato processo di  certificazione del Sistema produttivo.

Per qualità si deve quindi intendere un insieme di caratteristiche e di fattori che conferiscono la capacità di soddisfare, con incrementi addizionali, le esigenze correlate ai diversi processi produttivi dell’impresa.

La qualità è quindi frutto dell’ottimizzazione di tutti i processi produttivi e di un graduale controllo di tutte le attività proprie del processo.

Su tali premesse l’impresa o la società può quindi aspirare ad adottare gradualmente un sistema di qualità conforme alla norma UNI EN ISO 9001.

Contrariamente a quanto erroneamente supposto, il sistema di qualità non crea nuovo lavoro. Anzi se possibile, mediante il graduale miglioramento del processo produttivo, frutto di nuova programmazione, il lavoro beneficia di  semplificazione e migliore sviluppo.

Per gli Enti pubblici si potrà dire che il cittadino-cliente beneficia di un migliore prodotto e quindi viene soddisfatto in modo esauriente ed esaustivo.

Migliore trasparenza significa migliore partecipazione al sistema produttivo e quindi migliore condivisione dell’operato dell’Ente.

In ogni modo il servizio-prodotto viene erogato in modo chiaro secondo principi di efficienza, efficacia ed economicità.

In altre parole, una migliore programmazione significa condivisione degli obiettivi, creazione di una struttura più flessibile e maggiormente plasmata e tarata in ragione del target individuato, individuazione di precise responsabilità e di conseguenza migliore responsabilizzazione sul monitoraggio dei risultati raggiunti.

Mediante l’accurata attribuzione di obiettivi raggiungibili e non più aleatori, “Sistema di Qualità” significa certezza del risultato in condizioni di Qualità con la “Q” maiuscola.

Fondamentale in tale processo l’individuazione di accurati manuali della Qualità capaci di individuare i singoli processi produttivi, le regole per la gestione di tutti i processi e di tutti i documenti, la gestione delle risorse umane e materiali, i requisiti minimi e ottimali per il servizio erogato, le procedure di monitoraggio e analisi dei dati e in ultimo le diverse responsabilità e le relative autonomie funzionali.

A seguito dell’innovazione normativa capace di mutare profondamente il funzionamento e la trasparenza della pubblica amministrazione e a fronte di nuove motivazioni circa la necessità di agire con maggiore chiarezza e immediatezza nei confronti di un cittadino sempre più partecipe e interessato al dinamismo dello Stato, occorre evidenziare la necessità di individuare processi produttivi mirati al continuo miglioramento della qualità dei propri servizi anche per l’intera pubblica amministrazione.

In sintonia con detta filosofia, la nostra società si ripromettere con cadenza programmata e a titolo assolutamente gratuito un insieme di newsletter capaci di aiutare l’organismo pubblico a meglio gestire e valorizzare il  proprio patrimonio pubblico.

Un supporto utile, ma soprattutto necessario per poter meglio programmare e gestire il processo patrimoniale quotidiano.

Nel ringraziare per l’attenzione posta vi rimandiamo fiduciosi alle prossime newsletter.

Grazie

 
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