NEWSLETTER N°16 Le tipicità del rischio immobiliare

[13-04-2011]

NEWSLETTER N°16   Le tipicità del rischio immobiliare

Primo approfondimento sul rischio immobiliare e le sue principali criticità

In termini generali si può affermare che non esistono operazioni immobiliari prive di rischio.

Qualsiasi operazione, a prescindere dal valore considerato e dalle tempistiche richieste, risulta comunque caratterizzata da una percentuale, più o meno estesa, di rischio tecnico e finanziario.

Oltre questo, occorre ricordare come la tipicità del rischio sia direttamente collegata alle caratteristiche dell’intervento.

Tuttavia, come già accennato nella precedente mail sull’argomento (vedi sito www.pagliaeassociati), esiste un rischio sistematico o strutturale che nel suo insieme può essere compresso, limitato, ma non eliminato.

Il rischio di cui sopra, comune a tutte le iniziative immobiliari (a prescindere dalla tipologia), rimane essenzialmente riconducibile all’oscillazione dei prezzi degli immobili (dovuta al generale andamento del mercato immobiliare), all’inflazione, all’errata valutazione del “merito di credito” della controparte (ovvero la capacità effettiva della controparte di acquistare il prodotto), all’oscillazione del costo del denaro, alla politica fiscale  e a fattori politici e macroeconomici.

Alla percentuale sopra determinata occorre aggiungere la componente strettamente connessa all’operazione immobiliare in corso.

Quest’ultima tende ad assumere caratteristiche proprie diverse per ogni singolo scenario in esame.

Sinteticamente le percentuali di rischio specifico possono essere influenzate dai seguenti fattori:

Tipologia: Investimento immobiliare

1.    Acquisto di immobili da costruire o in costruzione, trasformazione di immobili esistenti

2.    Controparte: mancato completamento dell’opera o della costruzione a causa del fallimento del costruttore

3.    Difficoltà costruttive: insorgenza di costi non previsti, dilatazione della spesa di acquisto

Tra le motivazioni che possono innalzare il rischio specifico di un operazione immobiliare, per importanza e peso incidente deve essere enunciata la cosiddetta “location”. Con tale definizione, di regola si intende la collocazione geografica del sito oggetto di investimento. La location può incidere sul valore dell’operazione immobiliare in funzione della semplice appetibilità del mercato (zona centrale o periferica), ma anche in ragione della prevalente destinazione d’uso del tessuto circostante (inutile o comunque scarsamente redditizio inserire un contesto residenziale pregiato in una zona prevalentemente degradata e industriale) e in ragione del grado di asservimento logistico offerto dal medesimo tessuto urbano.

In questo senso le prerogative e le necessità dell’asservimento variano in ragione della destinazione d’uso del plesso immobiliare da costruirsi o da trasformare.

Il residenziale, in termini di asservimento generale, raggiunge l’ottimizzazione se nel sito o nelle sue immediate vicinanze, risultano presenti: la metropolitana il servizio pubblico su gomma, la stazione ferroviaria (10 minuti a piedi), verde pubblico, spazi culturali o sportivi ecc…

Contrariamente, le zone produttive necessitano maggiormente delle principali arterie di comunicazione quali: snodi autostradali, ferroviari, aeroportuali, portuali ecc…

Il contesto residenziale risente altresì di possibili carenze quali: la limitazione del verde, la presenza di discariche, di traffico elevato, di inquinamento atmosferico e più in generale di ogni forma di disturbo urbano.

Tutte le informazioni sopra riportate unitamente allo studio della collocazione geografica, della distanza dal centro economico e nevralgico del comune, della vocazione circostante territoriale e dell’andamento storico che ha caratterizzato la riqualificazione della città, devono fornire un chiaro responso in merito al valore e alla validità della “Location” individuata (per maggiori chiarimenti visita la pagina del sito dedicata al software di gestione patrimoniale).

L’efficienza, la validità e la stabilità del mercato locale possono essere facilmente individuati monitorando ed analizzando le diverse serie storiche che hanno caratterizzato analoghi interventi immobiliari già realizzati sul medesimo mercato.

Un ulteriore elemento, facilmente rilevabile e soprattutto sintomo di forte stabilità del mercato coincide con l’andamento della popolazione residente. Appare ovvio come la stabilità numerica o la crescita della popolazione residente siano riconducibili a segni positivi di stabilità economica e di crescita del tenore medio di vita.

L’andamento della popolazione risulta altresì un chiaro sintomo di crescita o contrazione del contesto urbano di riferimento. In altre mail vedremo l’utilità di verificare altresì l’andamento e il saldo annuo societario (positivo o negativo), l’andamento del tasso di risparmio e del tasso di reimpiego dei depositi, la crescita del reddito pro capite ecc…

Nel caso di acquisto di immobili o terreni già esistenti diviene altresì importante verificare con estrema accuratezza anche la cosiddetta fungibilità dell’immobile.

Con tale definizione si intende l’insieme delle caratteristiche che rendono utilizzabile l’immobile e che soprattutto ne consentono una poliedricità d’uso.

La possibilità di convertire un immobile ad altro utilizzo rimane infatti una possibile “valvola di sicurezza” da utilizzarsi a fronte di un’improvvisa crisi dell’attuale destinazione (terziario facilmente trasformabile in residenziale).

La fungibilità di un immobile dipende innanzitutto dalla possibilità di avvicinamento e dalle condizioni di accessibilità allo stesso.

In questo contesto risultano premianti la verifica della larghezza media dell’ultimo tratto di strada e la verifica della presenza del cosiddetto asservimento pubblico, ovvero la presenza della fermata dell’autobus, della metropolitana (vedi pagine dossier edificio del software) ecc…

L’analisi strutturale del cespite, l’indipendenza o la contiguità del medesimo unitamente allo studio della viabilità del lotto interno consentono di verificare o di proporre l’ottimizzazione dell’utilizzo della struttura.

L’analisi della struttura portante (cemento armato, prefabbricato o precompresso, muratura portante) consente di presupporre o meno possibili modifiche interne correlate, ad esempio, al sorgere di nuovi disposti normativi (antisismica, abbattimento barriere architettoniche ecc…) o altrimenti dettate dalla necessità di modificare la destinazione d’uso del cespite.

La fungibilità di un immobile risulta quindi fortemente correlata alla tipicità strutturale del cespite e soprattutto risulta fortemente ancorata alla plasmabilità della struttura stessa. In questo contesto, come vedremo in altre mail, la possibilità di incrementare la volumetria esistente, la possibilità di eseguire superfetazioni o la possibilità di inserire nuove impiantistiche (ascensori, montacarichi) senza incidere sulla capacità strutturale dell’immobile ne determinano una maggiore poliedricità con conseguente migliore apprezzamento sul mercato immobiliare.

In ultimo, ma appare evidente, la fungibilità di un immobile dipende anche dalle dotazioni impiantistiche presenti o potenzialmente installabili.

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