NEWSLETTER N°14 la stima per capitalizzazione dei redditi

[28-03-2011]

NEWSLETTER N°14 la stima per capitalizzazione dei redditi

Quando usarla e i suoi principali limiti

La stima per capitalizzazione dei redditi è senz’altro una delle metodologie di valutazione più conosciute e più usate. La sua validità è conosciuta da sempre e da sempre viene comunemente utilizzata soprattutto per conoscere il grado di redditività desumibile da un determinato immobile.

La formula universalmente conosciuta per la stima per capitalizzazione dei redditi risulta essere la seguente   V =  a /r  le formule alternative ricavabili sono:  a = V * r       e      r = a / V

La formula r = a /V risulta particolarmente importante nell’ambito di qualsiasi percorso di asset management. Tale formula consente, conosciuto un determinato reddito annuo da locazione e presupposto un determinato valore di mercato per l’immobile, di conoscere la redditività attuale del medesimo cespite.

Tale formula trova quindi larghissima applicazione nei percorsi di programmazione patrimoniale finalizzati alla valorizzazione e al miglior impiego dei cespiti in osservazione.

La formula a = V * r consente di determinare il canone annuo da richiedersi per un immobile supposto e conosciuto il suo valore e atteso di ricavarne una determinata redditività (espressa in percentuale). In altre parole il proprietario di un immobile, desiderando una determinata redditività minima, attraverso l’applicazione della formula sopra richiamata può determinare il canone annuale da richiedere al futuro conduttore dell’immobile.

V = a/r        a= V*r      r = a/V

Le formule sopra indicate, semplici nella comprensione, possiedono forti limiti applicativi. La veridicità del risultato è direttamente collegata alla veridicità e alla fondatezza degli elementi utilizzati.

Come abbiamo visto nella formula iniziale, per determinare il valore dell’immobile occorre porre in relazione tra loro l’annualità attualmente percepita e il saggio di capitalizzazione presunto. Occorre quindi che annualità e saggio siano, a loro volta, fortemente credibili.

L’annualità percepita, per essere credibile, occorre che sia stata contrattata in epoca recente. L’adeguamento ISTAT generalmente previsto nei contratti di locazione ex lege 392/78 (uso diverso) e ex lege 431/98 (uso abitativo) non garantisce il corretto adeguamento del canone negli anni.

Come autorevolmente dimostrato da numerose ricerche di mercato ( Nomisma e Censis per tutti) il valore di mercato degli immobili, negli ultimi anni, e più in generale dal secondo dopo guerra ad oggi, è cresciuto secondo percentuali altamente superiori all’adeguamento del costo della vita, determinato mediante indice ISTAT.

Secondo Nomisma, una delle maggiori e più serie analiste del mercato, il valore delle abitazioni dal 1999 al 2006 ha registrato incrementi del 17,2% quello degli uffici del 14%, i negozi del 15,4% ed infine i capannoni industriali dell’11%.

A fronte del raffreddamento del mercato delle locazioni periferiche, i prezzi abitativi dei quartieri centrali hanno consentito  rendimenti totali anche del 14% lordo.

La tradizionale propensione degli italiani ad investire in abitazioni è ben nota. Oltre il 75% delle famiglie è proprietaria della casa ove abita; il Censis evidenzia come negli ultimi tre anni (il nuovo millennio) il 18% delle famiglie abbia acquistato la prima casa e come il circa 7% si orienti alla ricerca della seconda casa.

Per quanto detto si potrà quindi procedere alla capitalizzazione di una determinata locazione solo ed esclusivamente in presenza di un canone di locazione determinato nell’ambito dell’ultimo biennio. In eguale modo sarà del tutto fuorviante procedere alla capitalizzazione di canoni agevolati, ridotti, ricognitori ecc…

In ultimo, anche se molto raro, il canone annuale pattuito diversi anni prima potrebbe risultare comunque attendibile in ragione di una forte stagnazione del mercato immobiliare. In questi casi risulta doveroso precisare la peculiarità del mercato di riferimento.

Più complesso il percorso di determinazione del saggio di capitalizzazione.

Innanzitutto appare doveroso evidenziare come molteplici prezziari immobiliari si siano progressivamente sviluppati offrendo, a quanti interessati, l’andamento reddituale del mercato immobiliare con valutazioni quadrimestrali o semestrali.

Si tratta di saggi di capitalizzazione medi rilevati sul mercato e, generalmente, si tratta di valori sufficientemente attendibili. L’unico limite di tali espressioni risiede nella generalità del valore, desunto sulla base delle molteplici transizioni verificatesi sul mercato di riferimento all’interno del periodo considerato.

Per quanto possibile, il compito dell’estimatore è quello di capire se il saggio medio offerto dal borsino immobiliare si può attribuire anche al bene stimando. In altre parole occorre capire se il nostro bene si identifica nella media dei beni contrattati o se, viceversa, si distingue in meglio o in peggio rispetto alla media considerata.

Molto spesso, le caratteristiche intrinseche od estrinseche che incidono direttamente sul bene, possono, in meglio o in peggio, modificare il valore dell’immobile (rispetto all’ordinarietà), richiedendo quindi l’applicazione di un saggio differente da quello proposto come media del mercato.

In questo caso, partendo dalla valutazione media offerta dal borsino, occorre determinare tutte le influenze ascendenti o discendenti che incidono sul bene stimato.

Per influenze ascendenti si considerano quelle caratteristiche capaci di elevare il saggio di capitalizzazione e di conseguenza incidenti in modo negativo (diminuzione) sul valore dell’immobile.

Tra le principali influenze ascendenti dobbiamo ricordare: la necessità di interventi di straordinaria manutenzione, la difficoltà di locare un immobile, la previsione di probabili espropri, la notevole età dell’edificio, l’ubicazione periferica del medesimo, le dimensioni subordinarie del cespite.

Le influenze discendenti sono invece quelle caratteristiche capaci di diminuire il saggio di capitalizzazione e di conseguenza incidenti in modo positivo (aumentano) sul valore dell’immobile.

Tra le principali influenze discendenti vanno ricordate: le particolari destinazioni che non richiedono messa a norma o eccessive manutenzioni, la realizzazione di nuove infrastrutture pubbliche incidenti in modo favorevole sull’immobile (nuove strade, stazioni ferroviarie ecc…), l’ubicazione centrale dell’immobile, la facilità di locazione, la svalutazione della moneta.

Prima di applicare o fare riferimento a specifiche influenze ascendenti o discendenti, occorre valutare se la medesima influenza incide davvero sull’immobile e soprattutto in quale misura.

Ancora una volta nel fare riferimento a ricche tabelle di influenze ascendenti o discendenti[1], si premette la necessità di determinare se la caratteristica considerata, e magari proposta in un determinato valore (es: necessità di manutenzioni straordinarie 0,20), risulta effettivamente proporzionata al nostro immobile.

In altre parole se è vero che la necessità di manutenzioni straordinarie incide mediamente su ogni saggio di capitalizzazione per un valore prossimo allo 0,20; è altrettanto vero che in contesti urbanistici ormai saturi (non è possibile realizzare nuove costruzioni è quindi solo possibile recuperare le volumetrie esistenti) la medesima influenza esprime un valore più contenuto proporzionato al grado di saturazione del contesto urbanistico (0,05 – 0,15).

Occorre ricordare come tutte le influenze ascendenti e discendenti mantengano tutto il loro valore percentuale in caso di stime comparative tra beni simili.

Il percorso connesso alla ricerca analitica del saggio di capitalizzazione risulta quindi particolarmente difficile. Ogni influenza ascendente o discendente risulta essere fortemente ancorata alla tipicità intrinseca ed estrinseca dell’immobile e non sempre è facile individuare ogni singola caratteristica.

Ciò detto, valutata attentamente ogni influenza, occorre applicare il valore a loro connesso al coefficiente medio precedentemente individuato con ricerca sintetico comparativa (richiamo ai principali borsini immobiliari).

Occorre ricordare l’alea di valutazione che caratterizza ogni singola stima. Appare pertanto profondamente puerile e del tutto inutile concludere valutazioni con valori di dettaglio precisi all’euro se non addirittura al centesimo.

Ricordiamoci quindi di quanto già espresso in termini di differenza tra valore e prezzo.

L’estimatore individua un valore attorno al quale si potrà attestare, senza dubbio, il prezzo. Ma quest’ultimo si potrà concretizzare solo all’atto della trattativa definitiva. Ciò premesso le valutazioni devono concludersi esprimendo un valore probabile ed è inutile affannarsi con precisioni scientifiche.

Ulteriori considerazioni devono essere compiute in merito alla definizione di redditività lorda o netta.

Capitalizzare il canone annuale percepito significa capitalizzare una somma effettivamente percepita, ma intesa come al lordo delle spese che caratterizzano la gestione e conduzione dell’immobile. In altre parole per superare il criterio di redditività lorda dell’immobile occorre calcolare a quanto ammontano le spese di gestione e conduzione.

Sinteticamente si potrebbe affermare che la differenza tra redditività lorda e netta, nella maggior parte delle situazioni di mercato, ammonta a quattro, cinque o forse sei mensilità. Non risulta del tutto errato, ma anzi credibilmente fondato, affermare che la redditività netta di un immobile coincide con circa il 50% - 60% della redditività lorda.

Le diverse voci che incidono su questo processo risultano essere sinteticamente le seguenti:

5 - 7%  circa spese condominiali e gestionali

5 -9 % circa incidenza manutenzioni straordinarie

20 - 28% circa tasse, imposte, contributi

5% imprevisti, inesigibilità, sfitto ecc….

Le percentuali, fortemente connesse alla tipicità dell’alloggio, possono variare da periodo a periodo in ragione di contesti influenti esterni (nuove imposizioni tributarie, crisi economiche, minore appetibilità del bene) o interni (vetustà dell’immobile, caratteristiche proprie del cespite).

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