P.I.P. – Cessione definitiva delle aree già in diritto di superficie – stima.

[01-04-2021]

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P.I.P. – Piani Insediamenti Produttivi

Cessione definitiva delle aree già in diritto di superficie – stima.

L’art 3 comma 64 della L. 662/1993 nella versione novellata dall’art. 11 della L. n. 273/2002, prevede che "i comuni possono cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell'ambito dei piani delle aree destinate a insediamenti produttivi di cui all' articolo 27 della legge 22 ottobre 1971, n. 865. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà deve essere determinato con delibera del consiglio comunale, sulla base di una precipua stima, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione. L’unico limite imposto dal comma in argomento risiede nel fatto che la proprietà delle suddette aree non potrà essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all'acquisto".

Trattasi di una stima assai articolata che prende in considerazione l’incidenza area del terreno ove, nel pregresso tempo, è stato già realizzato il predetto P.I.P. . La stima ne determina il valore di scambio anche sulla base del valore di diritto di superficie già riconosciuto dai conduttori al medesimo Comune all’atto della convenzione.

Il percorso estimativo non è privo di difficoltà procedurali in quanto il valore di incidenza area pieno e complessivo dovrà essere sviluppato sulla base dell’effettivo indice di edificabilità in allora realizzato e/o potenzialmente ancora sfruttabile [nel caso ad esempio di uno sviluppo solo parziale della volumetria disponibile].

In parallelo, dovranno essere sviluppate anche attente riflessioni in merito alla comparazione del percorso analitico sopra indicato con quanto esplicitamente indicato dall’articolo 36, comma 7, del D.L. 223/2006 riportante precise indicazioni ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili per i fabbricati, il cui costo, considerandoli strumentali all’attività, deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. 

Più complicata l’analisi del valore del diritto di superficie in quanto, come da convenzione sottoscritta ad inizio lottizzazione del P.I.P. i soggetti firmatari all’atto della sottoscrizione si sono impegnati ad erogare al Comune un importo complessivo che nella normalità dei casi è composto dal corrispettivo del valore del diritto di superficie e dal corrispettivo per gli oneri di urbanizzazione. Cifre già introitate dal Comune.

Per quanto sopra accennato la medesima valutazione primaria [valore di incidenza area pieno – IVS Cost Approach] dovrà svilupparsi al netto degli oneri di urbanizzazione già sostenuti dal conduttore.

Molte convenzioni prevedono altresì il pagamento dilazionato delle somme sopra calcolate, da verificarsi quindi l’applicazione di eventuali interessi legali su tutte le rate pagate.

In parallelo, la medesima edificazione del bene, molte volte, viene dilazionata nel tempo e non di rado le convenzioni sottoscritte prevedono un periodo di realizzazione anche prossimo al quinquennio successivo.

Da valutarsi anche le incidenze del Codice Civile in materia di diritto di superficie.

Di regola, l’iniziale convenzione prevede una durata del PIP che si estende su di un periodo di anni 99. Peraltro, le convenzioni, non di rado, prevedono anche la possibilità di un rinnovo della concessione e del medesimo diritto di superficie estendendo quindi la fruibilità del bene sino alla morte funzionale o fisica del medesimo capannone. Trattasi di incidenza estimativa molto importante.

Meno incidenti sul percorso in esame le eventuali clausole inerenti la possibile cessione del diritto di superficie.

Per quanto sopra evidenziato il valore del diritto di superficie non può, in nessun modo, essere percentualizzato e/o rimandato ad una semplice quota minoritaria del diritto di piena proprietà. In molti casi potrebbe insorgere anche un danno erariale per sottostimata valutazione.

La stima deve necessariamente basarsi anche e soprattutto alla luce di quanto esplicitamente previsto dalla convenzione e in particolare sulla considerazione di quanto effettivamente sborsato ad inizio convenzione dai medesimi soggetti attuatori del PIP.

Il percorso di stima, molto spesso, riguarda un compendio territoriale lottizzato tra più soggetti convenzionati che hanno egualmente partecipato al PIP.

Tuttavia, non di rado, con volumetrie e/o superfici differenti tra loro. Peraltro, altre variabili incidenti afferiscono agli spazi esterni asserviti [piazzali operativi], la logistica generale di asservimento al PIP, il diverso godimento delle infrastrutture presenti, possibili ingerenze esterne e/o limitazioni afferenti l’esondabilità di corsi d’acqua limitrofi, la limitazione a particolari attività ivi esercitabili [carichi di incendio o similari] ecc…

In tutti questi casi non è quindi possibile individuare un valore unitario di quanto ricercato indistintamente applicabile a tutti i diversi convenzionati.

Nel dettaglio operativo è quindi necessario sviluppare il percorso di stima andando ad applicare ad ogni singolo soggetto tutti i parametri e tutti i coefficienti di ragguaglio più indicati.

In altre parole, i diversi soggetti operanti nel PIP hanno la necessità di poter individuare una somma [calcolata ai sensi dell’art 3 comma 64 della L. 662/1993 nella versione novellata dall’art. 11 della L. n. 273/2002] che possa effettivamente corrispondere a tutte le peculiarità intrinseche ed estrinseche del lotto da loro condotto.

La Paglia & Associati s.a.s. rimane quindi a disposizione per effettuare tutte le valutazioni estimative del caso offrendo un percorso valutativo perfettamente incentrato su tutte le riflessioni sopra esposte.

Per preventivi dettagliati si prega di contattare lo studio ai seguenti numeri telefonici: 0106512078 o per contatti urgenti 3398588871 [Patrizia Carvelli] oppure 3312265277 [Lorenzo Paglia].

Questi o integrazioni specifiche possono essere richieste alla mail: info@pagliaeassociati.it

 
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