Milleproroghe 2019. La possibilità di ricontrattare al ribasso le locazioni passive della P.A. Opportunità o legge incompleta?

[03-03-2020]

Milleproroghe 2019. La possibilità di ricontrattare al ribasso le locazioni passive della P.A. Opportunità o legge incompleta?

Il D.L. 30/12/2019, n. 162 (c.d. “Milleproroghe”) all’articolo 1 comma 616 ha stabilito che al fine di conseguire ulteriori risparmi di spesa connessi  ai contratti di locazione passiva in immobili di proprietà privata  le amministrazioni dello Stato di  cui  all'articolo  1,  comma  2,  del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, incluse la Presidenza  del Consiglio dei ministri e le agenzie, anche fiscali compresa l'Agenzia del demanio, nonché gli organi di rilevanza costituzionale, possono procedere, ferme restando le disposizioni di cui ai commi da  1  a  6 dell'articolo 3 del decreto-legge 6 luglio 2012, n.  95, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n.  135, e laddove conveniente, alla rinegoziazione dei contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge, alle condizioni e nei termini previsti dal successivo comma 617.

In pratica, ai sensi del successivo comma 617, le amministrazioni interessate,  fornendo  l'opportuna documentazione, verificano con l’ausilio dell'Agenzia del demanio la  convenienza della rinegoziazione e – se del caso - entro centocinquanta  giorni  dalla  data  di entrata in vigore del milleproroghe, devono proporre alla proprietà dell’immobile la rinegoziazione del contratto in corso attraverso  la  stipula  di  un nuovo contratto della durata di nove anni a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato  dall'Osservatorio  del mercato immobiliare, ridotto del  15  per  cento. 

Qualora i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare non siano disponibili, si deve far riferimento a  quelli  del  comune   più  vicino nell'ambito territoriale della medesima regione.

Le tempistiche dettate dal D.L. 30/12/2019 n. 162 sono piuttosto strette e, entro  trenta  giorni  dal ricevimento della proposta di rinegoziazione, la proprietà deve comunicare la propria eventuale accettazione, di cui è data notizia all'Agenzia del demanio al  fine del rilascio, ai sensi dell'articolo 2, commi 222 e  seguenti,  della legge 23 dicembre 2009, n. 191, in quanto compatibili, del nulla osta alla stipula.

In caso di mancata accettazione, il contratto vigente continua a produrre i propri effetti fino alla sua naturale scadenza.

Come si evince dal testo sopra riportato si tratta di un’opportunità di contrattazione che deve essere necessariamente accettata dalla proprietà dell’immobile. In assenza di accettazione il contratto vigente prosegue nella propria vita alle condizioni contrattuali già sottoscritte.

Per le proprietà interessate, specie in corrispondenza di una vicina conclusione del contratto, la norma in vigore consente un rinnovo per un periodo non trascurabile [nove anni].

Tuttavia, chi scrive, non può non sottolineare la fragilità della norma in oggetto. La prosecuzione del contratto a fronte di una valutazione ad un canone del 15% in meno del valore MINIMO dell’osservatorio OMI spesso si traduce in un valore oltremodo compresso tendenzialmente lontano dalla normale contrattazione di mercato.

Se è pur vero che la congiuntura immobiliare iniziata nel 2008, specie nel terziario, ha comportato un’enorme disponibilità di beni liberi e potenzialmente competitor di quelli regolarmente condotti è altrettanto vero che le conduzioni delle pubbliche amministrazioni in ragione del numero dei conduttori interessati e della peculiare destinazione d’uso [si pensi ad esempio ad una scuola collocata in un immobile privato], spesso, obbligano le proprietà interessate a non trascurabili interventi di funzionalizzazione e di messa a norma [ottenimento della SCIA della scuola].

Peraltro, la prosecuzione del contratto per ulteriori anni nove non garantisce la proprietà da possibili disdette da parte del conduttore.

La contrazione del fitto percepito – nel mercato attuale - può infatti essere una buona rinuncia a fronte della sicurezza della conduzione.

In altre parole, in un contesto economicamente fragile come l’attuale, una proprietà immobiliare potrebbe essere interessata ad una riduzione del contratto solo a fronte di una blindata e certa prosecuzione del contratto.

Nella maggior parte dei casi in esame trattasi di conduzioni locative sottoscritte ai sensi della legge 392/78. Come ben noto, la legge in esame all’articolo 27 stabilisce che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”

La norma contenuta nel D.L. 30/12/2019, n. 162 non esclude quindi la possibilità per la pubblica amministrazione, una volta ottenuto lo sconto e sottoscritto il nuovo contratto, di recedere comunque dal contratto.

Tale ipotesi non può rasserenare il proprietario dell’immobile che dopo aver accettato una contrazione del proprio reddito si troverebbe a dover sopportare anche una possibile conseguente alea di sfitto.

In questo senso, il legislatore, avrebbe dovuto intervenire con il nuovo testo controbilanciando la contrazione dell’affitto con una sicura prosecuzione del contratto [ad esempio introducendo delle penali per la P.A. in caso di rilascio anticipato nei successivi anni nove].

In assenza di opportuni controbilanciamenti, chi scrive, individua nel testo attuale dei comma 616 e successivi una norma incompleta e probabilmente destinata ad essere largamente disattesa dalla maggior parte degli enti.

 
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